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Une règle d’or
de l’investissement immobilier

Tu retrouveras ci-dessous le contenu de cette vidéo  :

Salut, c’est Loïc. On se retrouve aujourd’hui pour une vidéo. Je vais te révéler une règle d’or qu’il faut vraiment respecté quand on est investisseur immobilier.

Avant de te révéler cette règle d’or, je t’invites à t’abonner à ma chaîne si ce n’est pas encore fait et je t’invites également à télécharger mon guide qui est gratuit que je t’offre pour apprendre les bases de l’investissement immobilier et les bases du business, l’état d’esprit qu’il faut que tu aies impérativement pour cela. Tu verras que ce guide est assez complet, il fait une quarantaine de pages, je t’y révèle tout ça.

De quoi parlons-nous aujourd’hui ? Tout simplement, de la règle d’or de l’investissement immobilier.

Je ne sais pas si tu as remarqué mais beaucoup de gens en premier critère lorsqu’on leur demande ce qu’ils recherchent comme bien, leur premier critère dans leur tête c’est de rechercher un bien qui leur plaît. Ça peut paraître assez évident comme ça, bah oui, il faut qu’un bien ça nous plaise, je suis assez d’accord mais il ne faut surtout pas que ce soit le premier critère parce que si c’est le premier critère.

On ne vas pas aller visiter les bons biens, on va perdre du temps et en plus de perdre du temps, on risque même de mal acheter. Je vous explique pourquoi.

Tout simplement, si tu vas visiter des biens qui te plaisent avant tout et que ces biens ne sont pas au bon tarif ça va être beaucoup plus difficile de les faire descendre que si déjà tu es proches du niveau de négociation que tu souhaites.

Ensuite, ce qu’il y a, c’est que les biens qui te plaisent vont sûrement plaire au plus grand nombre. Plus il y aura de gens sur un bien et plus il sera difficile de le négocier.

Le premier critère qu’il va falloir que tu places, c’est la rentabilité, c’est ça qu’il va falloir que tu calcules avant d’aller visiter un bien, que la rentabilité soit proche déjà au niveau du tarif de départ de la rentabilité que tu souhaites atteindre. C’est vraiment la première règle, il faut placer ça en premier avant que le bien te plaise esthétiquement ou extérieurement, etc.

Je vais te raconter une petite anecdote, on va dire que c’est l’histoire de Paul.

Paul a acheté une maison il y a quelques années et quand il a acheté sa maison, il a acheté sa résidence principale comme beaucoup de gens le font sans forcément avoir de critère de prix. Il a regardé sur Le bon coin, il a vu à peu près, tiens une maison avec deux chambres, ça vaut 200 000 € dans le secteur avec un petit bout de jardin, c’est formidable.

Paul a visité 3 biens à des tarifs différents qui étaient proches de ce qu’il avait vu, de ce qui lui semblait logique et il a visité une maison qui lui a beaucoup plu, qui était un petit peu au-dessus du budget moyen qu’il avait pu voir, qui était à 220 000 €. Comme Paul a adoré ce bien, avec sa femme, ils se sont dit c’est vraiment la maison qu’il nous faut, il a fait une proposition en questionnant un petit peu, parce qu’il a quand même plutôt bien fait les choses, l’agent immobilier pour savoir ce qu’il pouvait se permettre de faire, etc. Il a fait une proposition 15 000 € en-dessous du prix, à 205 000 €.

Résultat, elle a été refusée, l’agent immobilier est revenu vers lui, il lui dit de monter un petit peu, dans les 212 / 213 000 €. Et Paul a acheté sa maison 210 000 €. Il a ajouté à cela les frais de notaire, etc. Il a réalisé son investissement. Au bout de trois ans, il souhaite se séparer de sa femme, ça arrive régulièrement, et il se retrouve à remettre en vente son bien et au moment où il fait estimer son bien, le marché est resté le même, mais simplement Paul n’a pas acheté au bon prix et du coup les agents immobiliers lui estiment sa maison au lieu de 210 000 € le prix qu’il l’a achetée, ils lui estiment sa maison à 200 000 €. Du coup, il se dit ce n’est pas logique, il va falloir que je récupère mon argent et puis je n’ai pas envie de perdre 10 000 € comme ça en trois ans.

Donc, il fait le tour des agences et, à un moment, il y a un agent immobilier qui lui dit ah super, moi 210 000 € ça me semble logique sur votre maison, je vais vous trouver des clients. Du coup, l’agent immobilier lui fait signer un mandat d’exclusivité, chose normale, l’agent immobilier a fait son travail, il rentre un bien. Mais, résultat, au bout de six mois, Paul n’a quasiment pas de visites sur son bien. Il a eu très, très peu de visites. Il retire le mandat, il refait le tour et là tout le monde lui dit c’est 200 000 € maximum, frais d’agence inclus.

Chose logique puisque c’est à peu près le tarif du secteur. Résultat, Paul s’il veut vendre va être obligé de perdre de l’argent. Pourquoi a t’il acheté trop cher ? D’une, parce qu’il ne s’était pas suffisamment renseigné des prix du secteur même s’il avait fait un petit travail de base mais surtout parce qu’il a succombé à un coup de cœur. Le fait d’avoir succombé à ce coup de cœur va faire que Paul va se retrouver à perdre 10 000 €.

Je le dis souvent, mais on ne fait pas de marge à la revente si on a mal acheté un bien en amont. Il est vraiment important que quoiqu’il arrive, tu achètes bien ton bien et la première chose, je l’ai déjà dit dans la vidéo mais je le redis, le premier critère que tu dois placer pour respecter cette règle de ne jamais succomber au coup de cœur, c’est de placer le critère de la rentabilité.

Comment le placer en premier ? Quand tu vas visualiser des biens sur les annonces, d’entrée de jeu, il faut que tu fasses une étude de rentabilité. Il y a une règle toute simple que je vais te donner, ça va être la deuxième règle d’ailleurs, je vais t’en donner deux et pas une seule dans cette vidéo.

Tu vas pouvoir faire un calcul rapide pour te donner une idée si le bien vaut un peu le coup ou pas d’être visité. Tu vas prendre le prix du bien, tu vas regarder combien ça te fait en crédit, combien tu pourrais louer ce bien. Il faut que le ratio, qu’il y ait 30 % d’écart entre le prix que tu loueras ton bien et le prix que tu paieras ton crédit, c’est vraiment le minimum pour avoir un bien rentable.

Attention, c’est une règle qui va bien pour regarder à la va-vite, mais chaque cas avant de faire une proposition demande à ce que tu fasses une étude plus précise. Si cela t’intéresses, je pourrais t’expliquer comment faire une étude plus précise par la suite, il y a même des sites web qui sont dédiés à cela, qui fonctionnent très, très bien. Mais, en tout cas, c’est une règle de calcul rapide.

Je vais te donner l’exemple. Mettons que tu achètes un bien qui va te coûter 400 €/ mois, si tu le mets sur 20 ans, en règle générale c’est la bonne durée pour acheter un bien pour le mettre en location. C’est la durée qui est souvent la durée reine pour les investisseurs immobiliers, parce que du 25 c’est trop long et les banques ne l’acceptent pas et tu te mets à multiplier les intérêts et 15, ça fait un peu court. Sur 20 ans, tu as un meilleur cash-flow et comme, de toute façon, ton but c’est que quelqu’un paie pour toi ton crédit, c’est-à-dire, la personne que tu vas mettre dans ton bien, 20 ans c’est très bien.

Donc, tu regardes sur 20 ans. Cela représente 400 € de crédit, mettons que tu vas louer le bien 600 €. 30 % de 600 €, ça représente 180 €, 600- 180, ça fait 420. Si tu as un crédit de 400 €, ça va rester raisonnable. Tu auras 20 € de cash-flow, ce n’est pas gigantesque, mais ça va te donner en tout cas une idée approximative que le bien tu peux aller le voir d’entrée de jeu parce que tu vas encore faire une négociation là-dessus. Certes, il y aura peut-être des travaux. Mais, tu vas refaire une négociation et tu as déjà une base pour pouvoir aller visiter.

Si tu te retrouves avec un crédit de 600, un loyer de 600, ce n’est même pas la peine d’aller visiter parce qu’il va falloir qu’il y ait une négociation beaucoup trop importante. Après, cas exceptionnel, ça peut arriver de tomber sur bien sur lequel tu peux dégringoler 60 ou 70 % du prix mais c’est quand même plutôt rare d’avoir ce genre d’affaire sous les yeux et je te conseille de commencer par trouver des biens qui soient proches de la rentabilité que tu souhaites atteindre, cela te permettra de pouvoir négocier plus facilement surtout au début si tu n’es pas encore aguerri à la négociation, ça te permettra de t’y mettre. Je t’expliquerai un petit peu les techniques pour négocier facilement et pour y aller comme il faut.

Nous verrons les règles  à respecter dans cette vidéo. Si toi tu as déjà investi, si tu as dans l’idée d’investir, mais, en tout cas, retiens bien même si c’est pour un bien de résidence principale, retiens bien le fait de ne surtout pas succomber au coup de cœur. Je ne te dis surtout pas qu’il ne faut pas qu’un bien te plaise.

C’est surtout très important d’imaginer que quelqu’un va pouvoir y vivre, etc. Je te dis simplement qu’il ne faut pas que tu places en premier critère ce côté-là et si tu as un coup de cœur, parce que ça va t’arriver, ça m’arrive d’avoir un coup de cœur sur des biens, ce qu’il faut surtout c’est qu’au moment où tu vas faire ta négociation, tu ne tiennes pas compte de ce coup de cœur, tu retrouveras un bien.

Si ce bien-là, le prix que tu proposes, il n’est pas accepté, ou qu’il faut remonter de façon un petit peu trop importante pour pouvoir avoir le bien, ce n’est pas la peine de l’acheter, il faut le laisser partir. Il ne faut surtout pas se dire mince, j’aurai pu l’avoir. Non, surtout pas. Ce qu’il faut, c’est négocier fort et surtout ne pas succomber à ce coup de cœur. C’est vraiment très important.

J’espère que tu as apprécié cette vidéo. Si tu l’as appréciée, n’hésites pas à la partager, ça me permettra de faire connaître mes vidéos et ce sera vraiment avec plaisir. Si tu n’es pas encore abonné, je t’invite à t’abonner.

Je te dis à très bientôt pour une nouvelle vidéo.

Salut.


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