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Gérer les travaux

Tu retrouveras ci-dessous le contenu de cette vidéo  :

Salut, c’est Loïc. Je te fais une vidéo aujourd’hui pour te parler des travaux. Doit-on les sous-traiter ou pas, acheter un bien à travaux ou pas ? Je vais y venir dans quelques instants en détail.

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On va rentrer dans le vif du sujet : les travaux.

La première question que j’ai envie de te poser c’est : dois-tu acheter un bien avec des travaux ?

Ma réponse est assez simple, c’est oui. En général, j’ai tendance à avoir des réponses qui soient un peu oui, un peu non, mais pour moi, il faut acheter des biens à travaux. Pourquoi ?
Parce que l’idéal ce serait effectivement d’acheter des biens qui ne nécessitent aucun travaux.

Mais, la problématique, c’est qu’on a beaucoup de mal à trouver des produits qui soient attractifs financièrement et rentables quand il n’y a pas de travaux à l’intérieur parce que s’il n’y a pas de travaux, c’est ce que les gens recherchent. Et si tu vas dans le même sens que tout le monde, tu paies les produits trop chers.

Là où on arrive à se placer souvent avec de très, très bonnes rentabilités c’est sur des biens qui ont beaucoup de travaux.

Il ne faut pas que ça fasse peur. C’est vrai que c’est difficile de se positionner, quand on a jamais fait d’immobilier, sur un bien à travaux mais moi, ce que je te conseille, si tu n’as jamais fait de travaux et que tu n’as pas d’expérience dans ce domaine, ce n’est pas un souci en soi, quand tu vas commencer à aller visiter, n’hésites pas à demander à des entrepreneurs de te faire un devis.

Il y a beaucoup d’entrepreneurs avec qui je travaille qui me font des devis sans visiter, sur plan, avec les métrages et avec ce que je veux. Ce n’est pas très compliqué, souvent dans un logement il va y avoir de l’électricité à faire, de la plomberie, des murs à reprendre, mais ce n’est pas très complexe.

J’ai remarqué une chose aussi, c’est que quand tu visites un bien qui est, pour les agences en tout cas, en très bon état, ça ne va pas être un bien plus, plus pour autant.

C’est un bien dans lequel de toute façon il faudra travailler. Il faudra refaire la peinture, sûrement installer une cuisine, faire des choses comme ça. Quand il n’y a pas de travaux à prévoir, c’est rare que quand tu vas visiter il n’y ait réellement pas de travaux à prévoir.

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C’est pour ça, finalement, quand tu commences à faire intervenir une entreprise ou même toi, tu commences à travailler pour faire des travaux dans ton bien et qu’il y a déjà des choses à faire, s’il y en a un peu plus ou un peu moins, les devis ne sont pas forcément beaucoup, beaucoup plus élevés quand il y a plus de travaux et le delta ne justifie pas le prix que tu vas payer en supplément le bien que tu vas acheter.

Bien souvent, quand il y a beaucoup de travaux, ce sont des produits qui ont tendance à faire peur à une partie des gens qui investissent et à partir de là cela va te permettre, s’il y a moins de personnes sur le bien, de pouvoir négocier plus fort parce que c’est à la négociation que tu vas pouvoir rentabiliser ton bien parce qu’en général, c’est même sûr, un bien c’est très.

Il est très rare que tu arrives à le valoriser suffisamment à la revente.

C’est-à-dire que si tu l’as mal acheté, tu le vendras mal. Il faut vraiment, c’est essentiel, bien acheter.
Je vais même aller plus loin c’est que ta première transaction doit forcément être détonante, ça doit être la star des transactions, c’est super important parce que si tu te plantes sur ta première transaction, que tu ne fais pas une transaction en or, ça va être plus compliqué pour la suite, tu vas avoir plus de mal.

Par contre, si tu as fait une super transaction sur la première, tu seras motivé, gonflé à bloc et tu n’auras qu’une envie c’est les multiplier parce que tu te rendras compte que c’est facile et que si on fait les choses bien, l’immobilier se passe très, très bien.

D’abord, est-ce que tu dois acheter un bien à travaux ?

Moi, je te réponds oui, ça va te permettre vraiment de négocier fort. Si tu n’as pas l’expérience, tu peux faire venir des entrepreneurs ou faire des demandes de devis avec les plans pour te donner un vrai ordre d’idée de ce que vont te coûter tes travaux.

Il y a des règles de calcul mais je n’ai même pas envie de te les donner parce que je trouve que c’est bête et méchant et ce n’est pas tout le temps réel parce que suivant une chose ou une autre, ça peut être très différent, suivant la région dans laquelle tu habites ça peut être très différent parce que les entrepreneurs ont aussi des politiques de prix qui peuvent être différentes suivant là où tu te trouves actuellement.

La deuxième question c’est : doit-on sous-traiter les travaux ?

Là, je vais être moins catégorique. C’est vrai que moi, ma politique, est plutôt de sous-traiter les travaux, je vais t’expliquer pourquoi, mais il n’est pas du tout pour moi déconnant que tu fasses les travaux toi-même peut-être que tu es habilité dans le bâtiment, que tu as des connaissances, que tu es bon dans le bâtiment, dans ce cas-là je te dis vas-y, tu peux faire les travaux toi-même, ce sera un gain.

Par contre, le gain va être pour moi mesuré, c’est-à-dire qu’il ne va pas être complètement exponentiel, pourquoi ? Parce qu’il y a deux, trois inconvénients à faire les travaux toi-même.

Combien de temps vas-tu mettre à faire les travaux ?

C’est-à-dire que si tu mets 6 mois à faire les travaux qu’une entreprise aurait mis 1 mois à faire, là il y a un problème parce que tu vas avoir perdu 5 mois de location, payé en plus des mois de crédit pour rien le temps que tu les réalises. C’est bien à prendre en compte dans le calcul que tu vas faire pour savoir si tu dois sous-traiter ou pas.

Peut-être que tu as le temps de faire tes travaux et que tu vas pouvoir être rapide, mais le jour où tu vas revendre ton bien, s’il n’y a pas de main d’œuvre sur tes factures, si tu n’as que des factures de matériaux, le fisc ne prendra pas en compte dans le calcul de la plu value que tu auras réalisée sur le bien, tes travaux.

C’est plutôt problématique parce que tu vas redonner une partie de la main d’œuvre que tu as gagnée en imposition le jour où tu vas revendre le bien.

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Ce sont pour moi les deux points négatifs si tu fais tes travaux toi-même.

C’est un calcul à poser. Il faut que tu prennes le coût de tes travaux si tu les fais faire, le coût des travaux si tu les fais toi-même en y ajoutant le crédit que tu auras payé le temps que tu vas mettre en plus. C’est difficile d’évaluer soi-même les travaux.

Moi, en général, j’ai une règle parce qu’au début où j’ai commencé à investir sur mon premier bien, j’ai fait mes travaux moi-même, après j’ai arrêté, mais sur le premier bien, je l’ai fait, j’avais compté 3 mois de travaux, j’en ai mis 6 ! Je multiplie par deux si je dois estimer des travaux.

Maintenant, rien ne t’empêches si tu fais faire, d’avoir quelques petites choses que tu fais toi-même.

Par exemple, je sais que j’ai un ami qui est vraiment doué pour installer des cuisines, ça m’est arrivé dans le dernier appartement que j’ai fait, on a installé la cuisine nous-mêmes, j’ai fait faire l’ensemble des travaux, réfection des murs, le sol, l’électricité, etc.

Mais, par contre, la cuisine, à la fin, on l’a installée nous-mêmes, on a mis deux jours à la poser, c’était une petite cuisine et encore on a plutôt pris notre temps, parce que l’artisan qui me pose les cuisines normalement n’était pas disponible.

Pour un gain de temps, j’ai posé la cuisine moi-même avec un ami, à deux, ça s’est plutôt bien goupillé.

Je disais juste avant, l’avantage que tu vas avoir à sous-traiter tes travaux, ça va être d’abord fiscalement à la revente, mais ça va être aussi fiscalement au moment où tu vas investir ton bien parce que dans ta règle de calcul, quand tu vas faire ton comparatif, il faut bien voir que l’ensemble des charges que tu vas générer vont venir impacter directement ta fiscalité, c’est-à-dire que tu vas pouvoir déduire ces travaux.

De plus, il faut que ces travaux, si tu les sous-traites, que tu les empruntes, que tu demandes à la banque de te prêter, c’est pour ça qu’on parle de faire un emprunt à 110 %, c’est-à-dire qu’au-delà des frais de notaire, etc., tu vas pouvoir emprunter tes travaux et tu vas, quelque part, les amortir deux fois. Tu vas les amortir une première fois et aussi sous forme d’intérêt de prêt.

Quand tu vas prendre tout ça dans ta règle de calcul, tu verras que finalement le fait de faire les travaux toi-même, le temps que tu vas y passer, etc. et la fatigue que tu vas accumuler, ce n’est pas forcément toujours un bon calcul.

Maintenant, je ne te dis pas qu’il ne faut pas le faire. Je l’ai fait auparavant. Cela m’a permis de démarrer parce que je n’avais pas forcément l’envie de mettre une fortune dans un crédit.

J’avais plutôt envie de débloquer le plus gros cash-flow possible sur le premier bien que j’ai réalisé en investissement. A partir de là, cela peut avoir un intérêt de faire toi-même tes travaux.

Je ne sais pas quelle est ta stratégie. N’hésites pas à me le dire dans les commentaires, si toi tu sous-traites plutôt tes travaux ou même si tu n’as pas encore commencé à investir, si tu serais plutôt pour sous-traiter tes travaux ou les faire toi-même.

Si tu te poses des questions autour de ça, si acheter un bien à travaux te fait peur, n’hésites pas non plus à me mettre des messages dans les commentaires, ça me fera vraiment plaisir de pouvoir te répondre à cela et ça me guideras aussi sur mes prochaines vidéos pour peut-être faire un focus plus important sur un point ou un autre que j’ai pu aborder ici.
Je te dis à bientôt pour une nouvelle vidéo.
CIAO.


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