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Le Bonus exclusif : Les 5 piliers de la loc courte durée !

Comme tu le sais sûrement, la crise du coronavirus souffle un vent d’inquiétude et d’incertitude dans le secteur de l’immobilier. Plus particulièrement dans le domaine de la location saisonnière ou de courte durée. En effet, de nombreux touristes, étrangers comme français, annulent leur réservation. Il y a de quoi te plomber le moral et mettre à mal ton activité ainsi que tes revenus. Alors, comment survivre jusqu’à ce que la situation s’améliore et revient à la normale ? En attendant de meilleurs jours, basculer sur le marché classique de la longue durée peut être une piste à creuser. Quoi qu’il en soit, pour le bien de ton affaire, tu dois te préparer au retour de tes locataires.

État des lieux du secteur de la location courte durée

Avec l’épidémie qui n’en finit pas, le confinement, la fermeture des frontières et les restrictions, ton activité de location courte durée a très certainement pris un sacré coup. À l’instar d’un grand nombre de loueurs, tu as dû également voir succéder les annulations depuis le début de cette crise. Et pourtant, tu dois encore rembourser ton prêt immobilier. Il est vrai que l’État a adopté des mesures d’aides aux entreprises, dont :

  • Le fonds de solidarité
  • L’annulation de tout ou une partie des impôts dus
  • Un report des délais de paiement pour les charges fiscales et sociales
  • La modulation d’un crédit immobilier
  • Un report pur et simple du règlement des mensualités

Toutefois, tous les loueurs en meublé ne peuvent pas en profiter, car des conditions précises et restrictives sont à respecter.

En partenariat avec le gouvernement, la plateforme de réservation Airbnb a aussi pris les devants pour aider ses hôtes. Néanmoins, le montant de l’indemnisation proposée est loin de faire l’unanimité auprès des loueurs. Et on comprend bien pourquoi ! Effectivement, malgré son excellente rentabilité, la location saisonnière présente des coûts opérationnels très importants. En tant que bailleur d’une location touristique, vous devez vous acquitter des coûts de gestion et des charges y afférentes comme la taxe d’habitation et les charges de copropriété.

Avec la situation actuelle, rester sur une location de courte durée constitue donc un risque pour les propriétaires. Heureusement, il existe des alternatives pour leur permettre de tenir jusqu’à un retour à la normale.

Le retour à la location longue durée, une démarche préconisée par de nombreux bailleurs

En France comme partout dans le monde, les propriétaires de logements à louer optent pour un retour sur le marché de la longue durée. En effet, à Paris, Tel-Aviv, Toronto, Dublin, Madrid, Barcelone ou encore dans la majorité des villes des États-Unis, l’on constate une augmentation de l’offre de biens en location classique depuis le début de la crise. Si pour certains, ce basculement est juste temporaire (dans l’attente de la levée des mesures de restriction et la fin de la pandémie), ce n’est pas nécessairement le cas pour les autres. De fait, cette crise a permis de relever un point important pour les bailleurs saisonniers : l’instabilité de la location de courte durée. Quoi qu’il en soit, un changement de modèle de location implique de connaître et de respecter un certain nombre de points essentiels.

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Les avantages d’un retour à la location meublée longue durée

En tant que bailleur d’une location meublée de courte durée, tu as beaucoup à gagner en basculant sur le marché classique de la longue durée. Tout d’abord, cela te permet d’éviter d’avoir des logements vides sous le bras pendant plusieurs mois. La durée du bail varie alors en fonction du type de contrat de location :

  • 1 an au minimum pour une location meublée classique
  • 9 mois si le locataire est un étudiant
  • 1 à 10 mois dans le cadre d’un bail mobilité

Bien évidemment, par rapport à la location vide ou nue, louer ton meublé en longue durée te donne aussi l’opportunité de fixer des loyers plus élevés. Mais encore, un logement loué sur plusieurs mois te préserve des vacances locatives et te fait bénéficier de revenus locatifs réguliers, ce qui constitue un atout précieux en ces temps de crise.

En outre, parce qu’il y a moins de turn-overs, tu peux te décharger de certaines contraintes :

  • Moins de problèmes logistiques à gérer
  • Frais divers engagés réduits
  • Usure du bien moindre
  • Remise des clés et état des lieux moins fréquents

Par ailleurs, passer à la longue durée te permet de profiter d’une fiscalité plus attractive. Effectivement, tu as la possibilité de déduire l’intégralité de tes charges annuelles et non au prorata du temps de location. En plus, il appartient à ton locataire de payer la taxe d’habitation. Enfin, sache que tu n’as aucune obligation déclarative ou administrative à accomplir si tu bascules à la location longue durée.

Le confort du locataire, un point crucial à prendre en compte

Louer ton meublé sur une plus longue durée représente à coup sûr une bonne alternative pour faire face à la situation actuelle. Cela ne signifie pas pour autant que tu dois négliger le confort de tes futurs locataires. Oui, dans le respect des règles édictées par la loi de 1986 et la loi sur l’Accès au Logement et Urbanisme Rénové (ALUR), tu es dans l’obligation de leur fournir un logement décent. Concrètement, le bien immobilier loué se doit de :

  • Comporter l’ameublement minimum obligatoire
    • Literie avec couette ou couverture
    • Volets ou rideaux dans les chambres
    • Luminaires
    • Matériel d’entretien ménager
    • Plaques de cuisson
    • Ustensiles de cuisine
    • Etc.
  • Remplir les critères de salubrité (le logement doit notamment être exempt de toute infestation de parasites et d’espèces nuisibles)
  • Ne pas mettre en danger la sécurité physique du locataire
  • Répondre à un critère de performance énergétique minimale

Il va sans dire que le logement en location meublée longue durée doit également présenter une surface habitable minimum.

Bon à savoir

À la différence de la location d’un meublé de tourisme, la location d’un logement meublé en longue durée implique la remise d’un dossier de diagnostic technique (DDT) au locataire.

Location meublée longue durée : des règles à suivre

Si tu souhaites te lancer dans le secteur de la longue durée en attendant la reprise de ton activité de location saisonnière, sache que différentes règles sont à observer. Dès lors, outre la durée du bail, tu dois aussi prêter une attention particulière à certains éléments qui caractérisent ton bail locatif. Il en est ainsi du dépôt de garantie qui ne se révèle pas nécessaire dans le cadre d’un bail mobilité. Par contre, si tu mises sur un bail étudiant ou un bail de location longue durée classique, tu peux exiger une caution de deux mois maximum.

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En ce qui concerne la résiliation du contrat de bail, un préavis doit en principe être respecté. D’un côté, ton locataire peut résilier le contrat à tout moment à condition qu’il respecte un délai de préavis d’un mois au minimum. D’un autre côté, en tant que bailleur, tu dois observer un délai de préavis de 3 mois minimum si tu veux donner congé à ton occupant. Attention ! Si ton logement est soumis à la loi de 1948, tu dois obéir à une règlementation particulière concernant la fin du bail. Dans tous les cas, pour éviter de se tromper, il faut se référer aux dispositions légales pour connaître les règles de préavis applicables au bailleur et au locataire dans le cadre d’une location meublée.

Pour ce qui est du renouvellement du bail, il ne s’applique en aucune façon aux baux étudiant et mobilité. En revanche, dans le cas d’un bail de location classique d’un meublé d’habitation, il y a tacite reconduction du contrat dans les mêmes conditions et pour la même durée si aucune des deux parties ne s’y oppose. Le logement loué devient par conséquent la résidence principale de l’occupant.

À noter qu’en cas d’opposition au renouvellement du bail, le locataire ou le bailleur doit informer l’autre partie de sa décision par courrier recommandé avec accusé de réception, par signification par acte d’huissier ou par remise en mains propres contre récépissé ou émargement.

Les mesures particulières imposées par la loi ALUR

La loi ALUR a instauré de nombreux changements dans le domaine de l’immobilier. Parmi lesquels, l’on peut citer :

  • Une rédaction plus stricte des annonces immobilières de location (la transparence est de mise)
  • Le plafonnement du montant de dépôt de garantie
  • L’encadrement des loyers en zone tendue (mise en place d’un loyer médian de référence)
  • L’établissement de nouveaux contrats types de location et d’un modèle type d’état des lieux de sortie
  • Un encadrement des frais d’agence immobilière
  • La prolongation de la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars)

Cette loi a également prévu des dispositions que les bailleurs doivent respecter. Ainsi, comme mentionné plus haut, tu es dans l’obligation de réaliser les diagnostics immobiliers obligatoires et remettre un DDT à ton locataire. Lors de la conclusion du contrat de location, il est impératif d’établir une notice d’information et de l’annexer au contrat de bail. Par ailleurs, si tu loues à des jeunes salariés de moins de 30 ans ou en situation précaire, il faut que tu prennes une assurance GLI (garantie loyers impayés).

La location mixte pour préparer le retour de ses locataires saisonniers

Si la location meublée longue durée ne t’intéresse pas, un autre scénario est envisageable pour te préparer au retour de tes locataires saisonniers une fois la crise passée. Il s’agit alors tout simplement de miser sur une location mixte. Dans cette optique, tu peux par exemple opter pour un bail mobilité ou un bail locatif étudiant pendant 9 mois et revenir à la location de courte durée pendant les mois d’été, une période qui coïncide avec le retour des touristes ou vacanciers. En pratique, tu passes d’une location longue durée à une location saisonnière. Bien évidemment, pour garantir la bonne marche de ton activité de location pendant cette période, tu dois bien te renseigner sur les règlementations en vigueur qui régissent ces deux types de location meublée. Cela t’évitera bien des mauvaises surprises.

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