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Le Bonus exclusif : Les 5 piliers de la loc courte durée !

Si tu envisages d’investir dans l’immobilier locatif, plus précisément dans la location saisonnière, tu as bien raison. En effet, c’est un investissement rentable et sécurisé sur le long terme. D’ailleurs, louer ton logement comme meublé de tourisme peut te permettre de bénéficier de revenus locatifs satisfaisants. Mais encore, tu peux compter sur une fiscalité plutôt avantageuse. D’autant que par rapport aux locations classiques, ce type de location s’avère moins encadré. Pour autant, cela ne veut pas dire qu’il n’y a pas de règles à respecter. Effectivement, en tant que propriétaire du bien loué, tu dois prendre connaissance de la règlementation en vigueur si tu ne veux rien rater de ton investissement immobilier. Coup de projecteur sur les règles à connaître en matière de location saisonnière.

Location saisonnière : de quoi s’agit-il exactement ?

Tu dois sans doute te demander ce qu’est réellement une location saisonnière. Eh bien, il s’agit en fait d’une location courte durée qui s’effectue le plus souvent pendant les vacances. Selon l’article D. 324-1 du Code du Tourisme, ce type de location se définit comme les logements « offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n’y élit pas domicile ». Pour tout dire, il concerne les meublés de tourisme.

La location saisonnière s’étend ainsi sur une période courte, dont la durée minimale n’est pas définie par la règlementation. Toutefois, si ton locataire décide de rester plus longtemps, son séjour ne doit pas dépasser plus de 90 jours consécutifs (on peut parler de location moyenne durée avec ces durées de location).

À noter qu’un meublé de tourisme est un logement à l’usage exclusif du locataire. Il peut être ainsi une villa en bord de mer, une maison à la campagne, un chalet à la montagne, un appartement ou un studio en centre-ville, etc.

La règlementation en matière de location saisonnière

L’autorisation de la commune

Peu importe la commune dans laquelle se trouve le logement à louer, l’autorisation de la mairie peut se révéler indispensable. C’est notamment le cas si :

  • Tu loues ta résidence secondaire dans le cadre d’une location saisonnière
  • Ton meublé de tourisme se situe dans une ville de plus de 200 000 habitants, dans l’une des communes des départements des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne ou dans une commune qui a rendu cette déclaration obligatoire sur décision préfectorale ou délibération de l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI)
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Le non-respect de cette règlementation peut d’ailleurs te coûter cher. De fait, tu peux être obligé de payer une amende administrative. Celle-ci s’élève dès lors à 450 € si tu loues ta résidence sans autorisation communale. Et ce, conformément aux dispositions de la loi ALUR concernant la mise en location des résidences secondaires. Dans les communes qui imposent cette obligation déclarative, ton manquement est même passible d’une amende de 5 000 €, voire 15 000 € en cas de récidive dans les 3 ans.

Quoi qu’il en soit, l’autorisation communale est valable pendant deux ans au maximum après sa délivrance. En outre, si tu cèdes le logement loué en saisonnier, tu devras effectuer un transfert d’autorisation et une déclaration auprès de la commune.

Bon à savoir 

L’autorisation de ta commune n’est pas du tout nécessaire si :

  • Le logement en location saisonnière constitue ta résidence principale. Autrement dit, tu en es le propriétaire et tu l’occupes au moins 8 mois par an.
  • La durée de la location est inférieure à 120 jours par an.

Cependant, depuis janvier 2020, au lieu des 120 jours, les villes peuvent limiter les locations touristiques à 60 jours par an.

Si tu es propriétaire d’un bien en copropriété, tu dois préalablement vérifier que le règlement de copropriété n’interdit pas sa mise en location.

L’établissement d’un descriptif complet et conforme à ton logement est obligatoire

En tant que loueur d’un meublé touristique, tu dois remettre un descriptif de ton logement à ton locataire. Tu dois alors t’assurer que ce descriptif est véritablement conforme au logement loué. Dans le cas contraire, tu encours une peine d’amende. D’ailleurs, fournir un descriptif complet et conforme ne peut qu’augmenter tes chances de louer ton logement. En effet, s’il répond aux attentes de ton futur locataire, il peut le louer immédiatement en ligne. Cela, depuis la plateforme de réservation (Booking, Airbnb, Abritel…) sur laquelle tu as posté ton annonce de location saisonnière.

Un descriptif en bonne et due forme mentionne généralement :

  • La nature du logement (maison, appartement, chalet, villa, etc.)
  • Une description de l’intérieur (meuble, électroménager, etc.)
  • La localisation du bien à louer (proximité des commerces, services et activités, desserte par les transports, etc.)
  • L’état général du logement
  • Le montant du loyer
  • Les dates et les heures d’arrivée et de départ

Attention ! Si tu n’annexes pas le diagnostic ESRIS (état des servitudes, risques et d’information sur les sols) au descriptif, tu es dans l’obligation de le remettre au locataire au plus tard au moment de la signature du contrat de location.

Contrat de location saisonnière : quelles sont les règles à prendre en compte ?

À la différence des baux d’habitation classiques qui sont soumis à la loi du 6 juillet 1989, la location saisonnière est principalement régie par le Code civil. Il n’empêche qu’un contrat de location écrit doit être signé par les deux parties, à savoir le propriétaire bailleur et le locataire. Obligatoire, ce contrat est établi et signé en deux exemplaires. À conserver pendant 90 jours au maximum, ce précieux document doit également indiquer un certain nombre d’informations essentielles :

  • L’identité du loueur et du locataire
  • La durée du bail
  • La période de location (début et fin)
  • L’adresse où se trouve le logement loué
  • Les caractéristiques du bien en location saisonnière (superficie, nombre de pièces, etc.)
  • Le prix global de la location (montant des loyers et charges)
  • Les modalités de paiement
  • Les taxes éventuelles, dont le montant prévisionnel de la taxe de séjour
  • Le montant du dépôt de garantie ou de la caution
  • Le numéro d’enregistrement si tu es soumis à l’obligation de déclaration auprès de la commune
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Mais encore, ton contrat de location doit préciser si ton bien a fait l’objet d’un dommage suite à une catastrophe naturelle et qu’une indemnité a été versée par ton assurance.

Il faut savoir qu’un bien en location saisonnière doit au minimum avoir une surface de 9 m² et un volume de 20 m³.

Les autres règles à considérer dans le cadre d’une location courte durée

Ameublement d’un bien en location courte durée

Comme son l’indique, un meublé de tourisme est un logement meublé. Ainsi, à l’instar de toute location meublée, il doit disposer de l’ameublement minimum pour répondre aux conditions minimales de confort et d’habitabilité. Effectivement, quand tu investis dans une location saisonnière, il faut que tes locataires se sentent comme chez eux. Raison pour laquelle tu dois équiper comme il faut ton meublé touristique. Dès lors, selon le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, tu dois intégrer dans ta location meublée courte durée les mobiliers et équipements suivants :

  • Une literie comprenant une couverture ou une couette
  • Des volets ou des rideaux
  • Des plaques de cuisson
  • Un four ou un four à micro-ondes
  • Un réfrigérateur et un congélateur
  • Des ustensiles de cuisine
  • De la vaisselle nécessaire à la prise de repas
  • Une table et des sièges
  • Des étagères de rangement
  • Des luminaires
  • Du matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement loué

Bien évidemment, il faut que ces mobiliers et équipements soient en bon état et entretenus régulièrement.

La règlementation à connaître concernant la durée de la location saisonnière

En principe, la durée d’une location saisonnière ne doit pas excéder une saison, c’est-à-dire 90 jours consécutifs. Aucun renouvellement n’est donc possible contrairement aux autres contrats de location traditionnels. Toutefois, la jurisprudence ne retient pas ce délai de 3 trois mois. Effectivement, les tribunaux font preuve de flexibilité en ce qui concerne la durée de la location saisonnière. Ainsi, la durée maximale de cette location courte durée revient à 120 jours sur une année glissante. Cette souplesse d’appréciation s’applique notamment aux villes de plus de 200 000 habitants et les communes situées dans le 92, le 93 et le 94.

À noter que ces 120 jours ne sont pas forcément consécutifs.

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