Fixer le prix de tes loyers
et de tes nuits

Tu retrouveras ci-dessous le contenu de cette vidéo  :

Salut, c’est Loïc. On se retrouve aujourd’hui pour une nouvelle vidéo. Je vais t’expliquer comment faire pour fixer le prix de ton loyer. Je vais t’expliquer deux stratégies : une stratégie si tu fais de la location classique ou meublée et une stratégie si tu fais de la location saisonnière ou de courte durée. loyers loyers

Avant toutes choses, je t’offre mon guide si tu ne l’as pas encore téléchargé. Il y a un lien qui apparaît dans la vidéo. Tu as juste ton nom et ton email à me donner et je t’offre mon guide sur l’investissement rentable et sur l’entreprenariat. Il te permettra d’avoir le bon état d’esprit pour démarrer ou pour pouvoir optimiser.

Comment faire pour fixer le prix de tes nuits et de ton loyer ? loyers

C’est très utile quand tu vas faire ton calcul de rentabilité au moment d’acheter un bien. Moi, tu sais que j’ai toujours cette façon de faire. Quand j’investis, j’ai tendance à le faire plutôt pour de la location courte durée. Cependant, je veux être sûr qu’en meublé ça puisse me ramener de l’argent. C’est vraiment important au départ de pouvoir être sûr du prix auquel tu pourras louer ton bien. loyers

D’abord, quand tu mets un bien en location, il faut toujours te placer dans le haut du panier, faire du beau. En effet, il y a beaucoup de produits qui sont sur le marché qui ne sont pas des produits qui attirent. Il faut que toi tu réalises un produit qui attire les gens. Pour cela, quoi de mieux que de faire un produit qui soit type D&Co. Je ne cite personne, pas d’émission, mais c’est un état d’esprit qu’il faut avoir, il faut que tu sois vraiment dans le top déco. loyers

Pour fixer ton prix, c’est super simple. loyers

Tu vas aller faire un tour directement sur Le bon coin, là je te parle surtout sur la location classique. Tu vas faire un tour sur Le bon coin et tu vas aller regarder le prix des locations. Pour trouver le bon prix des locations, il faut vraiment que tu rentres ta ville, ça c’est essentiel parce que les prix de location peuvent être complètement différents sur deux villes limitrophes comme les prix d’achat d’ailleurs. loyers
Moi, j’ai deux villes qui sont accolées à côté de chez moi, c’est quasiment du simple au double alors qu’il n’y a que quelques kilomètres entre les deux. Je te parle des prix au mètre carré. Les prix de location, c’est un petit peu différent. Ils sont plus proches mais, en tout cas, le prix au mètre carré est quasiment du simple au double entre ces deux communes. loyers

Pour faire cela, tu rentres le nom de ta ville, la surface du bien que tu as vu, si tu as vu un appartement de 45 m2, tu mets un appartement entre 40 et 50 m2. Ensuite, tu cliques sur rechercher.
Une fois que c’est fait, je t’invite à trier directement par prix. loyers

Pourquoi trier par prix ?

Parce que cela va te permettre de voir rapidement les produits qui sont meublés, les produits qui ne le sont pas et tu verras que souvent les produits meublés sont loués plus chers. C’est pour ça que je t’invite plutôt à faire du meublé quand on voit le peu de prix que peuvent coûter des meubles qui sont sympas visuellement entre les Ikea et autres aujourd’hui qui te permettent de faire une belle déco. Quand tu vois la différence de prix quand tu loues ton bien, c’est très, très vite rentabilisé. loyers

Je t’invite donc à trier par prix et ensuite tu vas aller regarder le haut du panier. loyers

Tu regardes à combien sont loués les produits dans le haut du panier. Mettons, par exemple, que ton produit soit loué 650 €, vérifie bien dans l’annonce s’il y a des charges ou pas parce que ça c’est important, il faut toujours que tu compares des loyers hors charges, à part si tu as des très grosses charges sur ton bien, là il faut que tu trouves un produit similaire avec de grosses charges. loyers
Il y a beaucoup d’immeubles type années 60 qui sont en chauffage collectif, etc. Ce n’est pas forcément un souci d’investir là-dessus mais si tu vois un produit comme ça loué 600 € par mois, ton produit qui n’a aucune charge de copropriété ou très peu à 30 €/ mois, par exemple, il ne sera pas forcément loué 600 € de la même manière. Il faut bien comparer cela. loyers

Une fois que tu as trouvé des produits similaires au tien, tu compares.

Moi, en général, je prends une fourchette de 5 à 10% en-dessous de ce prix ce qui fait qu’il faut toujours, toujours mettre des sécurités quand tu fais ce genre de recherche.
Ta sécurité tu vas la mettre en tablant, par exemple, 10 % en-dessous du prix que tu as vu. 10 % c’est un peu beaucoup si tu es sur une petite surface comme celle-ci. On va dire que 50 € c’est quelque chose de tout à fait raisonnable. Une fois que tu auras mis cette barrière de sécurité, cela va te permettre de savoir à quel tarif tu dois te positionner et donc à quel tarif il faut que tu fasses ton étude de rentabilité.

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Souvent, quand je mets un bien en location, par contre, derrière je ne le mets pas 10 % en-dessous. Je me mets dans le haut du panier. C’est-à-dire que si, par exemple, c’était 650 le plus cher et que le produit était aussi beau que le mien, je n’hésite pas à mettre 650 ou même à 680. Tout simplement, tu fais un cumul au bout d’une semaine.

Le bon coin, c’est très réactif.

C’est-à-dire que si tu as un produit qui est trop attractif, tu vas avoir 100 coups de fils par jour et s’il ne l’est pas du tout, tu n’auras quasiment pas d’appel ou bien des appels de mauvaise qualité et des locataires qui sont des gens qui ont beaucoup de mal à trouver un bien de par leur situation personnelle, etc. et qui, du coup, vont venir vers toi. Ceux-là ne sont pas forcément ceux qu’on veut dans notre bien, surtout si on a fait un beau produit, donc il va falloir trier. N’hésites pas à te mettre en haut du panier quitte à redescendre de 30 € par la suite au bout d’une semaine ou 10 jours si tu vois que tu n’as pas les bons appels.

Ensuite, il faut aussi faire attention quand tu mets en location, il y a une importance à bien choisir le secteur dans lequel tu te mets.

Si, par exemple, tu te mets à côté d’un pôle étudiant, ne t’étonnes si en plein mois de janvier ou de février tu as un petit peu de mal à louer, ne baisses pas trop vite le prix de ta location, bascules par exemple sur du courte durée avec un minimum, par exemple, de sept nuits pendant un petit moment, le temps de rentrer un peu de cash et que les étudiants soient à nouveau en période de recherche parce qu’on sait bien que c’est cyclique, ils vont louer ton bien de façon cyclique.

Il y a des moments qui sont beaucoup plus forts. Je prends un exemple, un ami qui a mis en location un bien en meublé, il ne voulait surtout pas s’embêter à faire du saisonnier donc il voulait absolument faire du meublé étudiant. Il s’est mis à côté d’une FAC et, tout simplement, il avait mis son bien à louer en mai. En mai, il n’avait pas de touche particulière parce que c’est la fin d’année des étudiants, les gens ne recherchent pas encore des biens. Sur mai, juin, juillet, il s’est mis en location de courte durée et puis, fin, juillet, il a trouvé un locataire de suite pour début septembre. Donc, il a optimisé ces quatre mois et après il est parti pour un bail de 9 mois étudiant.

On a vu comment tu peux stratégiquement trouver facilement le prix de location de ton bien via Le bon coin pour de la location classique.

Sur de la location saisonnière, cela va être un petit peu différent.

Déjà, ce que je te conseille avant tout, au moment où tu fais ta promesse d’achat, où tu fais ta proposition, c’est de te baser sur le fait que ton bien soit, ça je le dis dans chaque vidéo où je parle d’investissement, rentable en location classique ou en location meublée mais surtout que tu ne sois pas obligé de faire de la location saisonnière ou de courte durée pour que ce soit rentable.

Pour trouver le prix de vente de tes nuits, ça va être à peu près la même stratégie sauf que tu vas plutôt t’orienter sur des sites comme Airbnb ou Booking pour aller voir combien vendent les concurrents autour de toi.

C’est pareil, tu vas pouvoir borner ta rechercher, même zoomer autour de ta zone vraiment très proche, voir s’il y a déjà des gens qui le font déjà ou pas et voir combien les gens louent et surtout tu as, via Airbnb, accès au calendrier. Il ne faut pas forcément prendre peur si tu vois des calendriers qui ne sont qu’à moitié plein parce qu’il y a beaucoup, beaucoup de réservations de dernière minute. Je te prends, par exemple, là on est en janvier 2017. J’ai mes calendriers qui ne sont qu’à moitié plein sur la fin de mois mais je sais qu’à chaque fois ça booke une ou deux journées avant sur les nuits qui ne sont pas prises.

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De toute façon, il y a deux stratégies. Tu vas trouver des gens qui sont plein de chez plein mais quand tu vas regarder le prix de vente des nuits, ils vont limite donner leurs nuits. Nous, ce n’est pas forcément le but de se placer là-dessus puisque le but c’est plutôt d’optimiser la rentabilité donc c’est plutôt d’être à nouveau dans le haut du panier.

Mais, en tout cas, pour fixer le prix de tes nuits, tu vas pouvoir te baser géographiquement et aussi au niveau des photos te rendre compte de combien ceux qui ont des biens similaires au tien les mettent en location.

Je te conseille, au démarrage, il va te falloir pour pouvoir booker fort, un peu de commentaires.

Je t’invite à baisser un petit peu le prix de 5 €, 10 € de tes nuits quand tu vas démarrer le temps de prendre tes premiers commentaires. Cela va te permettre de démarrer fort et de te motiver. Moi, je sais que j’avais démarré pas très haut et en moins de 10 jours sur le premier appartement que j’ai mis en location de courte durée, en moins de 10 jours, j’ai réussi à générer 40 nuits de location.

Là, je me suis dit, je ne me suis vraiment pas trompé, c’est parti. Pourquoi, j’ai généré aussi vite parce que j’étais moins cher que les autres.
Donc, là ça a booké très, très fort, très, très vite. Sauf que quand tu te retrouves avec un mois, un mois et demi de nuits bookées en avance, c’est plutôt rassurant pour toi, mais une fois que tu as pris l’expérience, tu te rends compte que ce n’est pas un souci de te retrouver avec 10 nuits qui sont vides à 15 jours parce que dans les 15 jours qui arrivent, tu vas les vendre.

C’était une des erreurs que j’ai réalisé une fois.

Au premier mois de septembre quand j’ai fait de la location de courte durée, j’avais démarré sur un mois de mai et arrivé au 17/18 août j’avais très, très peu de nuits de vendues pour septembre et j’ai baissé mes prix de peur de ne pas remplir.

Et, en fait, en 3 jours, j’avais rempli le mois de septembre parce que je n’étais pas assez cher. J’avais perdu de la rentabilité sur ce coup. Donc, je t’invite vraiment, sur le démarrage effectivement, mais ensuite à conserver ta politique de prix et à automatiser via tes logiciels de réservation que tes nuits baissent quand tu arrives très, très proche de la date. Ca j’en parlerai, c’est du Eal Management, c’est un truc qu’utilisent les hôtels, je te dirai dans une autre vidéo comment optimiser complètement.

Dans cette vidéo, on a vu comment te positionner en termes de tarif que tu fasses de la location classique, de la location meublée ou de la location saisonnière.

J’espère que cette vidéo t’a plu. Si tu ne l’a pas encore fait, je t’invite à t’abonner à la chaîne, cela me permettra de savoir que tu me suis. Si tu as aimé, la vidéo, n’hésites pas à la partager et à me mettre un petit pouce bleu, ça m’encouragera.
Je te dis à très bientôt. Salut.

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