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Comment ne pas payer d’impôts sur tes investissements locatifs

Tu retrouveras ci-dessous le résumé de cette vidéo  :

Salut, c’est Loïc. Je suis ravi de te retrouver aujourd’hui pour cette nouvelle vidéo. Dans cette nouvelle vidéo, on va parler de fiscalité. On va voir comment on fait pour ne pas payer d’impôts sur ses investissements locatifs. On va voir en détail pourquoi l’immobilier est quelque chose qui peut coûter très cher en termes d’impôts, qui peut même se terminer sur quelque chose qu’on doit absolument éviter, qui est le cache squizz, c’est à dire que l’impôt vient remanger complètement tes bénéfices et même te coûter plus cher que ce que tu aurais voulu au départ. Également, on va voir comment on fait pour éviter ça et comment on fait pour faire des bénéfices sur des biens immobiliers tout en ayant une fiscalité qui soit à zéro pendant de nombreuses années. Fiscalité

La complexité de la fiscalité.

La fiscalité est quelque chose qui fait peur et qui ne plaît pas aux gens. Parce que l’école, pour moi, ne nous prépare pas à ça. C’est vraiment une problématique.

Pendant des années, pour moi la fiscalité c’est quelque chose d’imbuvable. J’ai dépensé des dizaines de milliers d’euros en fiscaliste, des dizaines de milliers d’euros en expert-comptable, des dizaines de milliers d’euros pour avoir du conseil autour de tout ça, de façon à pouvoir comprendre comment les choses se passent réellement. Le but n’était pas de tricher ou de faire les choses différemment, parce que c’est quelque chose que j’entends des fois chez beaucoup de gens, des gens qui me disent : « Je ne veux pas payer d’impôts. »

Comment voir la fiscalité.

Il faut bien comprendre que si aujourd’hui tu as l’impression de payer trop d’impôts, mon générique pour ça ce n’est pas que tu payes trop d’impôts, c’est que tu ne gagnes pas assez d’argent. Je m’explique: l’argent qu’on gagne quand on a l’impression de bien gagner sa vie, payer des impôts c’est normal. On a la possibilité de faire beaucoup de choses pendant des années avant de commencer à réellement être fortement fiscalisé et au moment où on est « fortement fiscalisé », ce qu’il ne faut pas regarder c’est combien on paye, mais plutôt à quel pourcentage on est fiscalisé.

Si aujourd’hui tu as des gros revenus et qu’en réalité tu arrives à réduire ton d’imposition à 10% ou à 15% alors que logiquement ta tranche la plus haute serait à 45 si c’était d’une manière classique, tu as très bien investi. Peut-être qu’aujourd’hui tu es dans la tranche des 45 et tu te dis: « Chaque nouvel investissement que je fais, chaque nouvelle chose que je fais, je n’ai pas envie d’être fiscalisé dessus. » Je le comprends.

La notion pour bien appréhender la fiscalité, c’est qu’il ne faut pas forcément chercher à payer zéro.

Il faut simplement chercher dans quoi on investit notre argent, comment on investit notre argent, quel levier on utilise pour ne pas être trop fiscalisé. J’espère que ce n’est pas trop compliqué ce que je suis en train de t’expliquer, je pense que c’est assez simple, mais on va reprendre les bases dans cette vidéo. On va voir vraiment la notion de base et on va aller un peu plus loin dans la deuxième partie de la vidéo. 

Le roi de la fiscalité. Fiscalité

La meilleure personne pour nous parler de tout ça, c’est Robert Kiyosaki. J’en ai déjà parlé à plusieurs reprises, mais j’adore ses bouquins, j’adore les livres qu’il a pu écrire parce qu’ils nous permettent de comprendre des principes relativement facilement. Il a une certaine pédagogie que j’adore et Robert Kiyosaki nous enseigne une chose toute simple qui va te permettre déjà de comprendre le fondement, la base de la fiscalité qui, pour moi, si on n’a pas compris ça, on ne peut pas comprendre la fiscalité plus loin.

Pour moi, c’est vraiment la base, tu vas voir une fois que tu vas avoir compris ce concept, que ce concept tu vas l’avoir en tête, ça va vraiment te faire te rendre compte que l’immobilier ou même que la fiscalité, ça a une certaine logique.

Qu’est-ce qui fait la richesse d’un pays?

Ce qu’il faut comprendre, c’est que d’un côté tu as les ménages, de l’autre tu as l’État, et de l’autre tu as les entreprises. Ce sont les entreprises qui créent la richesse dans un pays. Comment? Tout simplement en achetant par exemple des produits et en les revendant plus cher ou en les transformant. C’est ce qu’on appelle la valeur ajoutée d’une entreprise et c’est ça qui fait sa marge.

Si, par exemple, demain tu achètes des pilules pour maigrir et tu trouves une solution pour les revendre deux fois ou trois fois le prix que tu as acheté de base, tu as fait de la marge entre deux et c’est cette marge qui va te permettre de prendre des salariés pour pouvoir s’occuper des envois de ces produits, de la mise en boîte de ces produits, etc. Et ces salariés vont toucher un salaire et vont redonner de l’argent à l’État. La valeur que tu as créée va également servir à payer des impôts à l’État.

Les entreprises sont le moteur de l’économie d’un pays.

D’ailleurs, on entend souvent le PIB (le produit intérieur brut), c’est peut-être quelque chose qui est un peu loin pour toi ou peut-être pas, mais le produit intérieur brut est la somme de toute cette valeur ajoutée qui est créée dans le pays. La richesse d’un pays se mesure par là et si on veut que le PIB croisse, qu’il y ait plus de richesses qui soient créées chaque année, il faut que les entreprises grossissent ou grandissent au fur et à mesure du temps. C’est l’intérêt de l’état de faire grandir ces sociétés.

Pourquoi est-ce que je t’explique ça?

Je vais me faire un truc, je vais attraper un iPad pour t’expliquer ça, comme ça, ça va être plus clair. Je pourrais te faire un petit schéma en même temps. Il faut comprendre que tu as deux manières d’être taxé : tu as la manière de ménages, donc de monsieur et madame tout le monde, et tu as la manière des entreprises. Les ménages, comme ils ne créent pas de richesse en tant que telle, ils servent à la production, mais ce ne sont pas eux directement qui servent la richesse, ils reçoivent leurs impôts sur 100 % de ce qu’ils gagnent, c’est-à-dire 100 % de leurs gains.

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Tu vas me dire : « Pas tout à fait! » Effectivement, pas tout à fait, tu as quand même une notion de frais réels, de choses comme ça, que tu as sur les impôts, mais dans les grandes lignes, si dans l’année tu gagnes 50.000, l’État va se servir de cette base pour te taxer sur la base de ces 50.000.

L’État se sert en premier, c’est lui en numéro 1.

C’est encore plus vrai depuis qu’on a l’impôt à la source puisque maintenant il se sert directement sur ton bulletin de salaire. Les ménages, c’est directement taxé sur 100% des gains qui sont effectués par les ménages, 100 % de ce que les ménages gagnent. Il y a évidemment des taux différents suivant ce qu’on gagne, mais c’est sur 100% de ce qu’elles gagnent. Pour les entreprises, les choses sont différentes puisqu’elles vont être taxées sur leurs bénéfices.

Si une entreprise rentre 1 million d’euros, mais ne fait pas de bénéfices, elle paiera 0 d’impôts. C’est ce qu’on appelle l’imposition réelle, elle va payer zéro d’impôt si elle ne fait pas de bénéfices. Le fait d’être taxés sur les bénéfices uniquement, ça veut dire que la première qui est directement servie c’est l’entreprise. D’abord, elle se sert, elle est là en premier et dans le cadre de l’entreprise, l’État est servi en deuxième.

Mais qu’est-ce que ça a à voir avec l’immo? Quel intérêt ça a pour nous aujourd’hui d’avoir ce genre de notions?

Parce qu’il faut comprendre pourquoi certains sont plus taxés que d’autres. Il y a deux grandes familles de taxes : il y a les ménages et les entreprises. L’idée quand on va entreprendre, quand on va faire des choses, quand on va grossir, quand nos structures vont grossir, c’est de faire le maximum pour être taxé ici et pour ne surtout pas être taxé ici. La bonne nouvelle est que dans l’immobilier, on peut le faire, on peut être taxé comme une entreprise et ne pas être taxé comme un ménage.

Comment on fait ça? C’est justement toute la suite, pour que tu comprennes bien comment ça fonctionne. Ce que souvent les gens qui veulent investir dans l’immo font, c’est que : soit ils sont carrément dans la défiscalisation, et je n’en parlerai pas dans cette vidéo, si ça t’intéresse que j’en parle dans une autre vidéo, de la défisc plus en détail, tu peux me le mettre dans les commentaires, mais souvent les personnes se disent: « Je vais investir dans l’immobilier, c’est le meilleur moyen pour ne pas payer d’impôts personnels. » Mais en réalité, c’est un réflexe qui, pour moi, est mauvais et pas forcément bon.

Travailler plus pour payer plus.

Souvent, on a toujours l’impression qu’on paie trop d’impôts, mais moi j’ai une autre règle, et tu vas comprendre pourquoi, c’est que je me dis : « Si j’ai l’impression de payer trop d’impôts, c’est que je ne gagne pas assez d’argent. » Pourquoi je dis ça? Parce qu’en réalité, si aujourd’hui, je te prends un couple qui gagne, par exemple, 30.000 chacun par an, donc ça fait 30.000 + 30.000, ils vont avoir un certain niveau de taxes qui va leur être attribué, qu’ils aient des enfants, pas d’enfant, évidemment ça va changer un minimum.

Souvent, ils vont courir après, soit la défiscalisation, soit plus d’argent, mais via le travail.

S’ils opèrent pour la défiscalisation, je reviendrai en détail pourquoi, ils vont devoir faire un effort d’épargne maintenant et cet effort d’épargne est quelque chose qu’on veut éviter parce que sur l’instant tu as moins d’argent pour vivre.

Si demain tu gagnes 3.000 euros par mois et que je te dis qu’il faut que tu fasses 300 euros d’effort d’épargne chaque mois pour avoir un investissement, c’est 3.000 – 300, il te reste 2700 pour vivre. Tu as investi dans un actif et tu n’as pas pu profiter des gains de cet actif puisqu’en réalité il te coûte. Peut-être que tu épargnais cet argent auparavant donc on te dit pas : « Ce n’est pas grave, tu vas le mettre plutôt dans un appartement. »

Oui, mais si demain tu veux t’en aller trois semaines à Las Vegas et que ça te fait plaisir, tant que l’argent est dans ton appartement et que ton processus est en route, tu ne vas pas pouvoir profiter de cet argent. Si tu l’avais mis sur un compte bancaire, ce n’est pas forcément le meilleur truc pour dépenser, mais tu n’es pas libre, ton argent n’est pas liquide quand il est dans un bien.

C’est pour cela que la défisc, je ne suis pas trop pour.

Par contre, de l’autre côté tu peux avoir ce couple qui se disent : « Je vais travailler plus, je vais augmenter mon rythme de travail, je vais demander des heures supplémentaires, je vois des choses en plus pour gagner plus. » Le problème, c’est que, à part quand tu as des dispositifs un peu spéciaux, d’heures supplémentaires non taxées ou des choses comme ça, en général travailler plus veut dire plus de taxes à donner à l’État, plus d’argent à donner. Pour moi, cette stratégie n’est pas la meilleure pour augmenter nos revenus.

Faire du nu, pas non plus la meilleure des solutions.

Et c’est là où on arrive à l’investissement immobilier et donc à la manière d’être taxé. Suivant le premier réflexe en se disant : « Je vais faire de l’investissement immo. », comme on a parlé défiscalisation, il y a beaucoup de gens qui disent : « Je vais acheter un studio. Ce studio, je vais mettre un étudiant dedans en nu. » Et là, on rentre dans le travers de ce qu’on avait expliqué avant, c’est-à-dire de ce type de taxation, puisque quand on fait du nu, c’est ce qu’on appelle des revenus fonciers et ces revenus fonciers sont des revenus qui sont taxés en tant que ménages, comme monsieur et madame tout le monde. Ça veut dire une imposition des euros qui sont importants à donner à l’État.

Ici, on a au mieux une économie substantielle pendant peut-être un an ou deux ans et après ça veut dire augmentation des impôts. Tu vas avoir un cadeau fiscal sur l’instant, mais tu ne vas pas avoir la suite. Le nu, pareil, ce n’est pas une bonne solution pour pouvoir augmenter nos revenus, en tout cas pas à long terme. Ça va être juste un effet d’aubaine sur un instant.

Je te prends un exemple simple

Tu achètes un appartement demain en nu et tu fais des travaux dedans. Tu vas pouvoir défiscaliser pendant un an ou deux ans, mais à partir de la troisième année, cet appartement va te coûter plus en impôts, tu paieras plus d’impôts que la situation initiale, la situation dans laquelle tu étais au départ.

Si on reprend notre couple à 30.000 chacun, ils payent un certain volume d’impôts. S’ils investissent dans l’immobilier même vendu nu, ils vont très certainement avoir une économie d’impôt, peut-être la première année, peut-être les deux premières années. Mais à un moment ou à un autre, ils vont être « rattrapés » par l’impôt puisqu’ils vont avoir leurs revenus qu’ils vont voir potentiellement augmenter, ils vont avoir plus d’argent qui rentre tous les mois et là ils seront rattrapés par l’impôt. Ils doivent payer plus alors que la solution, c’est de dire comment est-ce que je fais pour être taxé comme une entreprise.

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Ce qu’il faut faire.

C’est possible avec l’immobilier, et pour ça il n’y a pas cinquante niches, il n’y a pas cinquante choses, il y a deux choses, deux dispositifs qui existent : le louer en meublé, j’ai mis LM parce que ça peut être LMP ou LMNP, l’un et l’autre fonctionne, ça dépend de différents statuts. Si ça t’intéresse qu’on fasse des choses plus poussées sur le LMP et sur le LMNP, mets-le moi en commentaire. C’est le premier dispositif et c’est celui, quand on n’a pas d’investissement locatif, qui est le plus adapté.

Ensuite, le deuxième est ce qu’on appelle la SCI à l’IS. Avec la SCI à l’IS, c’est le même principe, on va être taxé comme une entreprise. À l’IS, tu as bien le mot « IS » et ici on a ce qu’on appelle le réel, mais du vrai réel. Ce qu’il faut comprendre, c’est que tu as deux grandes familles quand tu investis au nom propre: c’est le nu et le meublé. La différence est énorme parce que dans les deux, si on regarde, si on ne connait pas grand-chose, on a ce qu’on appelle le réel et ici aussi on a le réel.

Pourquoi m’embêter à faire du meublé?

D’une, parce que c’est loué plus cher en général, parce qu’on peut le mettre en Airbnb, parce qu’on peut faire du meublé avec une plus grosse valeur perçue que si on avait loué en nu. Mais sorti de ça, même si on loue au même prix, dans la partie nu, on va pouvoir déduire beaucoup moins de choses. L’État, dès l’instant où on loue en meublé, on va avoir beaucoup plus de possibilités puisque la règle dit que l’on peut déduire tout ce qui est en lien avec cette location. Donc une chose toute simple et qui est vraiment la base qui fait que pendant des années les gens ne payent pas d’impôts, en nu au réel tu ne vas pas avoir la possibilité de déduire tout ce qui est frais d’acquisition.

Imaginons, par exemple, demain tu achètes, tu as ce qu’on appelle les frais de notaire qui peuvent aller de 7 à 10% du montant. Si tu fais du meublé, tu vas pouvoir déduire ça, donc si c’est 10.000, 20.000, 30.000 euros, ça vient directement en déduction des futurs loyers que tu toucheras pendant des années. Ça va te permettre d’annuler ces loyers au moins pendant un an ou deux ans, ça dépend de ton mode d’exploitation. En nu, ce n’est pas possible.

Ce n’est pas tout.

Et on a surtout une notion assez complexe, si ça vous intéresse que je vous explique plus en détail, je pourrais faire dans une autre vidéo, on a ce qu’on appelle de l’amortissement. Ça veut dire qu’en meublé, on va pouvoir déduire le prix du bien de nos locations. C’est comme si tu disais : « Le bien m’a coûté 100.000, je retire 100.000 euros de mes futurs loyers. » C’est comme si c’était une charge.

Ces deux choses : l’acquisition, sans rentrer plus loin même s’il y a d’autres choses encore qui peuvent nous permettre de comprendre que le meublé est bien meilleur, rien que le fait de pouvoir déduire ces frais à l’acquisition d’un côté et également cet amortissement de bien, ça fait que le meublé, en général ça dépend évidemment de combien on a acheté, combien on a fait de travaux, de ce qu’on a fait, pendant 7 à 10 ans, on ne paye pas d’impôts sur son investissement. C’est simplement par ce levier et ce mécanisme.

Tu vas me dire dans les grandes lignes : « Comment est-ce qu’on fait? »

C’est très simple, on prend un expert-comptable, ça ne vaut pas très cher. Aujourd’hui, il y a des solutions à partir de 250 euros, même à partir de 150 euros si tu n’as qu’un seul bien ou pas forcément un très gros chiffre d’affaires, ce n’est vraiment pas cher et je parle par an quand je parle de 150 euros. Ça peut être vraiment pas cher du tout, par contre ça va te permettre d’avoir quelque chose de beaucoup plus lissé dans le temps.

Reprenons notre exemple. Fiscalité

Pour ramener ça à notre couple dont on parlait tout à l’heure, en nu, si on devait faire une courbe de ce qu’ils vont avoir, leurs impôts qui étaient ici vont baisser pendant une année ou deux et puis vont remonter plus haut encore que ce qu’ils étaient auparavant. Alors que si tu investis en meublé, les impôts que tu payais auparavant vont rester linéaires au bout d’un certain nombre d’années.

Tu vas me dire : « Au bout d’un certain nombre d’années, je vais finir par payer. »

Effectivement, sauf que, ici il s’est passé un an à deux ans. Au bout d’un an ou deux, c’est souvent difficile d’arbitrer, à moins que tu aies très bien acheté. Quand ça arrive au bout de dix ans, soit le bien est déjà très avancé en termes de paiement, soit tu as la possibilité de revendre.

Il y a une méthode, par exemple, qui consiste à faire en simultané deux appartements au même moment, et puis quand tu arrives à 10 ans, au moment où tu commences à être taxé sur ces appartements, tu en revends un. Si tu as pris un crédit sur 20 ans, tu as la moitié qui est repayée, et avec ce qui reste tu viens solder le crédit de l’autre. Ce qui fait que même si la fiscalité augmente légèrement, le gain qui fait qu’il y a plus de crédit va largement remplacer cette fiscalité.

Ou bien, tu peux dire : « Je revends et une fois que j’ai revendu, je repars sur un nouveau projet et je repars pour une période de 10 ans avec un nouveau projet plus gros et autre chose. » Évidemment, entre deux on peut avoir fait d’autres appartements et ces appartements vont venir annuler la fiscalité de ceux d’après. C’est une autre notion qu’on pourra avoir dans une autre vidéo, si ça t’intéresse.

N’oublie pas de t’inscrire à nos formations.

J’espère cette vidéo va te permettre d’y voir beaucoup plus clair sur la fiscalité, sur comment est-ce qu’on fait pour être rentables et pour gagner de l’argent grâce à l’immobilier.

N’hésite pas à me mettre dans les commentaires toutes les questions que tu as autour de tout ça. Ça nous donnera plein d’idées pour faire des nouvelles vidéos, pour que tu comprennes mieux encore. Si ce n’était pas tout à fait clair, s’il y a des points à éclaircir, n’hésite pas, mets-nous le aussi. On fera d’autres vidéos pour pouvoir te parler de tout ça.

Pour te remercier d’avoir suivi cette vidéo jusqu’à la fin, je vais te mettre un bonus spécial dans l’écran de fin. Ce sont les prochaines sessions de formation en ligne qu’on organise, c’est pendant 2h30-3h, beaucoup plus de contenu que juste dans une simple vidéo youtube. L’avantage aussi c’est qu’on répond à toutes les questions en live avec toi, c’est vraiment excellent aussi. Tu retrouves dans l’écran de fin les prochaines sessions pour pouvoir t’inscrire et réserver ta place. Il ne me reste plus qu’à te dire à très bientôt pour une nouvelle vidéo. Ciao



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