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Eviter les impayés de loyer

Tu retrouveras ci-dessous le contenu de cette vidéo  :

Salut, c’est Loïc. On se retrouve aujourd’hui pour parler d’impayés de loyers. Je trouvais important de te faire un gros focus sur les impayés. Surtout je voudrais t’expliquer comment éviter les impayés en location classique ou meublée. On va voir tous les détails. Aussi je vais te raconter l’histoire d’un ami qui a eu un gros problème d’impayé qui s’est mal terminé. Nous verrons donc comment tu vas pouvoir éviter cela au maximum.

Avant tout, je t’invite à télécharger mon guide de l’investissement.

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Avant tout, il faut savoir que les impayés de loyers ne doivent pas forcément faire peur.

Ils représentent moins d’ 1% des locations, c’est vraiment dérisoire. Cependant, c’est quelque chose qui fait très peur aux gens en général. En effet, la France est dure avec les propriétaires concernant les impayés. De plus, les procédures sont vraiment très longues.

Pour t’illustrer cela, je vais te raconter l’histoire d’un ami et de sa maison qu’il avait mise en location.

Dans cette maison, il avait mis un couple parce que c’est tout à fait ce à quoi ça correspondait : un couple, deux enfants. Mais ce couple s’est séparé, donc divorce, donc pension alimentaire qui s’est mise en route. Seul le mari est resté dans la maison. Il s’est retrouvé avec très peu de revenu et il a commencé à avoir un premier impayé de loyer.

Ce premier impayé, la personne a laissé courir un petit peu, il l’a juste relancé par courrier de façon assez formelle et un deuxième mois est survenu rapidement. La dette était vraiment déjà très conséquente. Deux mois de retard à rattraper quand tu ne touches pas beaucoup d’argent, ça devient compliqué.
Il a commencé tout de suite les procédures et à entamer une procédure juridique contre son locataire. Cette procédure a mis deux ans à se régler.

Il y a eu deux trêves hivernales qui sont passées entre deux, ça a été une vraie galère pour lui et au bout de deux ans la personne s’est retrouvée à sortir du bien, à être expulsée au niveau de la loi et quand elle a quitté le bien, le juge a reconnu que comme cette personne n’avait pas d’argent, les loyers n’auraient jamais à être honorés ! Mon ami s’est mis deux ans de loyers dans le baba.

Je vais t’expliquer comment faire pour que ce genre de choses ne t’arrive pas.

La première chose importante à faire est de louer des petites surfaces.

Car souvent dans les maisons on y rentre des couples. Ceux-là divorcent et ça peut être compliqué. Dans les petites surfaces, on a un peu plus de turn-over, par contre on va éviter une partie de ce genre de choses.

Maintenant, quoiqu’il arrive quand tu loues, que ce soit une petite ou une grande surface, il faut faire très attention au travail que fait la personne. Il faut prendre toutes les données, c’est-à-dire qu’il faut que la personne fasse au moins trois fois le montant de ton loyer en termes de revenu pour pouvoir payer ton loyer. C’est vraiment important ces trois fois. J’applique cette règle tout le temps, pas moins de trois fois.

Ensuite, tu vas pouvoir prendre éventuellement une assurance d’impayés de loyers.

C’est une chose que je ne fais pas forcément mais, en tout cas, ça existe, si tu as envie de te rassurer tu peux prendre une assurance d’impayés de loyers. Ce n’est pas très couteux et si tu fais gérer ton bien, la plupart des agences le font. Par contre il faut faire attention si tu mets ce type d’assurance en route, il y a vraiment toute une procédure à respecter pour que l’assurance puisse fonctionner donc je t’invite à lire toutes les petites lignes pour pouvoir respecter cela sinon tu vas te retrouver à payer une assurance d’impayés de loyers et le jour où tu auras un problème, elle ne va pas fonctionner.

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Donc, je t’invite vraiment, vraiment à faire très attention aux petites lignes des contrats des assurances d’impayés de loyers. Si tu veux que je te fasse un focus par la suite dans une vidéo sur les assurances d’impayés de loyers, ce sera un plaisir de faire cela et de bien te donner toutes les clés et ce à quoi il faut faire attention.

Maintenant, je vais vraiment te parler de comment gérer l’impayé en lui-même.

La première chose, c’est que le temps joue contre toi.

Chacun a un revenu mensuel tous les mois qui est à peu près le même et s’il y a un impayé qui intervient, il faut que tu réagisses très vite. Pour pouvoir réagir très vite, il faut déjà que les gens te paient à date fixe. On ne peut pas imposer, mais c’est facile de le proposer aux gens et ils le font à chaque fois. Au moment où tu vas signer ton bail, tu vas fournir un RIB aux gens et tu vas dire : je vous demande de contacter directement votre banque pour pouvoir mettre un virement automatique en place.

C’est essentiel de mettre un virement automatique en place au niveau de leur banque. Toi, tu ne peux pas les prélever directement donc c’est à eux de mettre le virement automatique en place. Par exemple, tu t’entends avec eux sur le 5 du mois, dès le départ du mois, et tous les 5 il faut que tu sois payé. Si tu vois que le 7 ou le 8, tu n’as pas l’argent sur ton compte en banque, c’est qu’il y a un problème. Si tu as peur que les gens ne le fassent pas, tu peux très bien les inviter à appeler la banque avec eux ou à leur proposer un mail type qu’ils vont envoyer à leur conseiller bancaire, ils auront juste à lui transférer. Toujours quand la location démarre, vérifies que le deuxième mois tu as bien ton montant qui est payé à la bonne date comme il faut et si tu vois, à un moment, que le 7 ou le 8 tu n’as pas ça, moi ce que je fais c’est que je décroche le téléphone tout de suite et j’appelle mon locataire.

Quand tu vas l’appeler, il faut être sympa.

Premièrement, une problématique ça peut arriver, de deux, ça peut être la banque qui a mal fait son travail. Ça peut être aussi qu’il n’a pas mis en route son virement automatique. Ce qu’il faut, au moment où tu vas avoir un retard de loyer, c’est l’appeler de façon courtoise. Mais, il va falloir lui poser des questions ouvertes pour pouvoir le faire parler.

Comment va-t-on le faire parler ?

On va lui expliquer tout simplement qu’on n’a pas eu le loyer ce mois-ci, qu’on est le 7 ou le 8 et on va lui demander comment ça se fait. Là, on va laisser la personne parler. Il va vous expliquer les choses. Surtout, s’il vous dit qu’il n’a pas eu le temps de faire le virement, vous dites bah, vous n’avez pas mis le virement automatique en place pour éviter que j’ai à vous appeler, que ce soit une galère pour vous et pour moi. On le réinvite une deuxième fois à mettre le virement automatique en place.

Proposer d’effectuer son paiement de suite.

Ensuite, s’il a eu un incident financier ou qu’il a eu un retard de salaire ce qu’il faut lui proposer d’entrée de jeu, c’est d’effectuer son paiement maintenant et de lui dire : qu’est-ce qui se passe ? Est-ce que vous avez des difficultés là tout de suite ? Si la personne vous dit qu’elle a des difficultés pour payer, il faut comprendre la nature de ces difficultés.

L’idée c’est effectivement de se faire payer au plus vite de sa mensualité pour éviter le retard, mais c’est surtout de gérer le problème avant qu’un second loyer se présente. Parce qu’un loyer, on peut toujours lui proposer en deux, trois ou dix fois ré-étaler mais quand on va se retrouver avec deux ou trois loyers, le problème est terminé. Ce qu’il faut avant tout, c’est discuter et surtout ne pas rentrer dans la tête de la personne, de ne pas rentrer en conflit. Il faut vraiment rester ouvert même s’il faut, il ne faut pas hésiter à se déplacer, à voir la personne pour bien comprendre ce qu’il se passe.

Par exemple, ça m’est arrivé deux fois d’avoir des retards de loyers sur des locations. Une des deux fois, c’était un étudiant, il n’avait pas beaucoup d’argent. Du coup, je l’ai appelé, je lui ai expliqué que j’avais besoin du loyer et que ce serait dommage qu’il se retrouve dehors et ce sont ses parents qui ont payé le loyer. Mais, j’ai pris ça d’entrée de jeu et ça a mis 10 jours, j’étais presque à avoir un deuxième mois. Le deuxième mois, j’ai été très vigilant. Ça s’est bien passé sur le mois d’après et depuis on n’a pas eu d’incident mais l’incident est arrivé une fois.

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La deuxième chose qui est importante c’est de récupérer un maximum tout de suite.

C’est-à-dire, de dire : ah d’accord, vous ne pouvez pas payer 600 € de loyer mais combien vous pouvez me donner tout de suite ? Si la personne vous dit, par exemple, 300 €, prends les 300 €, c’est important prend les 300 €, n’hésites pas. Tu prends les 300 et les 300 restants tu proposes à la personne de les étaler. Tu dis voilà qu’est-ce qu’il faut ? Est-ce qu’il faut qu’on le fasse sur un mois, deux mois, trois mois ? Quand est-ce que vous allez pouvoir régler ces 300 € ? Là, la personne va y aller. Je t’invite à ne pas faire forcément des règlements trop, trop longs ni trop, trop courts. Ce qu’il faut penser c’est qu’il va falloir qu’elle paye tes loyers suivants et le surplus de loyer. Ça, c’est le meilleur moyen, c’est de prendre vraiment à temps et ensuite de faire les choses comme ça dans les règles.

Il y a une deuxième assurance que tu peux mettre en route.

Il y a l’assurance d’impayés de loyers mais si tu n’as pas forcément envie de payer une assurance, tu peux très bien mettre un garant. Ce garant il faut que tu récupères son numéro de téléphone. S’il y a vraiment un souci de loyer, il ne faut pas que tu hésites à mettre le garant dans l’histoire. Gentiment toujours, mais simplement en expliquant que tu as un petit souci, que la personne est garante, qu’elle est, du coup, responsable du montant à régler en cas de litige. Du coup, cette personne-là, elle va faire le travail pour toi et ça c’est important.

Mon deuxième souci d’impayé de loyer que j’ai eu, c’était dans une colocation. C’est deux étudiants qui sont dans un appartement. Ce sont des gens qui se connaissaient très bien, ils étaient amis tous les deux et ils avaient pris la colocation ensemble. J’ai eu un souci avec un des deux colocataires.
Déjà, j’avais la moitié de mon loyer quand même qui était payé. Pour la deuxième moitié, comme le premier colocataire avait du mal à me répondre au téléphone, j’ai appelé le deuxième colocataire qui lui avait payé son loyer et je lui en ai parlé tout simplement. Je lui ai dit : excusez-moi, j’ai du mal à le joindre, qu’est-ce qu’il se passe, est-ce que vous savez s’il est présent dans le coin parce que je n’ai pas reçu le loyer ? Ce qui s’est passé, c’est que j’avais appelé trois fois en deux jours l’autre personne qui ne m’avait pas répondu au téléphone et, dès l’instant où j’ai appelé le colocataire, dans les 5 minutes j’avais un appel et j’avais une preuve de virement qui m’était donnée.

Une autre chose importante : Demander à la personne de vous faire un imprime écran de l’ordre de virement.

Cela va permettre d’être sûr que vous serez payé, cela évitera deux ou trois jours de délais supplémentaires pour vérifier que l’argent est bien arrivé sur votre compte. Si vous avez la preuve de virement, c’est que le virement a été réalisé, vous serez payé et vous pourrez vous enlever cet incident de la tête.

C’était un focus complet sur les impayés de loyers.

Peut-être que toi, tu as d’autres stratégies, d’autres façons de voir les choses. Tu as bien compris l’état d’esprit de cette vidéo, c’était tout simplement de pouvoir te montrer qu’il faut avant tout privilégier le dialogue, c’est essentiel, et surtout de rester ferme mais sympa pour ne pas braquer les gens et, à partir de là, tu verras que tes impayés de loyers se règleront 99 % du temps très, très bien.

Si tu as un ami qui fait de la location, que tu penses que ce serait intéressant qu’il voit cette vidéo, n’hésites pas à lui partager. Tu as bien aimé cette vidéo ? Alors n’hésites pas à me mettre un pouce bleu, ça m’encouragera à faire d’autres vidéos sur le sujet. Je t’invite aussi à t’abonner en cliquant sur le bouton « s’abonner ».
Je te dis à très bientôt pour de nouvelles vidéos sur l’immobilier, je pense dès demain.

Ciao.


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