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Comment mettre en place un bien immobilier qui s’autofinance
et éviter le cash squeeze ?

Tu retrouveras ci-dessous le résumer de cette vidéo  :

Salut, c’est Loïc. Je suis ravi de te retrouver aujourd’hui pour cette nouvelle vidéo.

Dans cette nouvelle vidéo, on va voir comment acheter un bien qui s’autofinance. On va détailler cette question dans cette vidéo. Allez, c’est parti.

Alors, juste avant de démarrer, je vais t’inviter à t’abonner à cette chaîne, à rejoindre les milliers d’investisseurs et d’entrepreneurs qui l’ont déjà fait. Pour ça, t’as juste besoin de cliquer sur le bouton « s’abonner » qui apparaît dans la vidéo ou bien juste en dessous de la vidéo, et surtout n’oublie pas la petite cloche si tu veux être prévenu à chaque fois que je publie une nouvelle vidéo.

Je t’ai mis ici un lien vers les prochaines sessions de formation en ligne que l’on organise. Tu vas voir, tu as juste besoin de cliquer et de trouver un créneau et tu pourras y accéder gratuitement. J’y réponds à toutes tes questions et également, si je ne suis pas forcément présent, un membre de mon équipe est toujours là pour pouvoir y répondre.

Comment acheter un bien qui s’autofinance et éviter le cash squeeze ?

C’est une question qui peut paraître assez simple quand tu as regardé beaucoup de vidéos sur ma chaîne, mais je pense que c’est une vidéo qui était importante pour pouvoir réexpliquer les bases de l’autofinancement, que tu puisses vraiment comprendre comment on le fait, comment on met en place ce genre de choses.

Qu’est-ce que l’autofinancement et quel est l’intérêt d’acheter un bien qui s’autofinance ? D’éviter le cash squeeze ?

Là, les bases de l’autofinancement, c’est assez simple. C’est finalement le fait d’acheter un bien et que le crédit qu’on va générer, les charges qui vont être inhérentes à ce bien, par exemple les taxes foncières, les choses comme ça, soient pleinement couverts par les loyers que l’on va encaisser. Et évidemment que la fiscalité aussi soit entièrement intégrée, enfin entièrement absorbée par ce loyer.

Alors pourquoi c’est important de parler d’autofinancement et de porter une attention sur le risque de cash squeeze ?

Ce qu’il faut que tu comprennes, c’est que si tu as envie d’acheter de l’immobilier, que tu as envie d’acheter un certain volume de lots, moi c’est la question que je me suis posée le jour où j’ai vu des gens qui s’étaient peut-être acheté 50, 60 lots dans une vie. Je me suis dit, même si on a un excédent de biens dans la vie, même si, je ne sais pas, demain on fait 10.000 euros par mois, comment fait-on pour acheter 50 ou 60 lots dans sa vie. C’est une question que j’ai posée à ces personnes et je leur ai demandé mais comment tu as fait. C’est le meilleur moyen dans la vie, quand tu te poses une question, quand tu te dis comment ces gens font, c’est de leur demander tout simplement.

Et pour faire ça, ce sont des gens qui ont fait au moins de l’autofinancement.

C’est-à-dire qu’ils ont acheté des biens et qui sont partis du principe qu’il fallait que leurs biens soient capables de s’autofinancer, c’est-à-dire que leurs biens, le crédit qu’ils avaient plus toutes les charges soient entièrement couverts par les loyers. Et même qu’il y ait une petite marge de façon à couvrir d’éventuelles vacances locatives ou d’éventuels frais à refaire dans les appartements.

Comment fait-on pour acheter un bien comme celui-ci qui nous protège du cash squeeze ?

Parce que souvent dans les croyances qu’on peut avoir, si on veut acheter un bien immobilier par exemple pour préparer sa retraite, on doit acheter un bien immobilier, on doit le louer et on doit y remettre un petit peu d’argent chaque mois à la poche.

En fait, la problématique c’est que ce sont vraiment des idées reçues, c’est-à-dire que, quand tu vas faire ce qu’on appelle un calcul de rentabilité, tu vas pouvoir te rendre compte qu’il y a des biens qu’on peut acheter sur le marché qui, en réalité, sont capables de s’autofinancer, qui sont même pourquoi pas parfois déjà loués.

Même des immeubles de rapport par exemple qui sont déjà loués.

Alors, ça peut paraître dingue si tu démarres tout juste d’entendre parler d’immeubles de rapport, mais oui, on peut acheter des immeubles. Alors souvent, ce ne sont pas des immeubles avec 50 lots comme on pourrait l’imaginer un petit peu dans notre tête, ce sont plutôt des immeubles avec 3, 4, 5 lots, des ensembles, et c’est une chose qui semble possible. Soit c’est déjà loué, soit il y a un potentiel locatif, soit tu peux même y amener une valeur, c’est-à-dire acheter quelque chose qui a besoin de travaux, faire faire ces travaux par des artisans ou autres et puis tout simplement les louer plus chers et, à partir de là, tout simplement couvrir l’ensemble des frais inhérents.

Je veux vraiment attirer ton attention sur le point de vue fiscal afin d’éviter le cash squeeze

C’est-à-dire que quand on veut acheter un bien et puis qu’il s’autofinance comme ça, il va falloir faire attention à la fiscalité parce qu’il y a beaucoup de gens qui ont un petit peu sur le papier. Je pense notamment au début quand j’ai commencé à vouloir faire ce genre de choses et que j’en parlais à des agents immobiliers par exemple. Ils me disaient oui en gros, crédit de 500, loyer de 500.

Ca s’autofinance.

Sauf que si tu penses comme ça, tu oublies tout un tas de charges que tu as en face comme notamment les taxes foncières, éventuellement si tu loues en meublé et que tu mets un peu de service dedans, ça peut être de l’internet, ça peut être l’eau, ça peut être l’électricité, enfin plein de choses qui peuvent être inhérentes. Donc à partir de là, le loyer de 500, crédit de 500, ça ne peut pas fonctionner.

Par contre, tu as calculé en te disant voilà, j’ai 500 euros de loyer encaissé, j’ai 300 euros de crédit, j’ai 100 euros d’EDF, je ne sais pas, 80 euros d’eau, etc., tu arrives en gros à 500 pour 500 ou à 500 pour 480, et on oublie une chose, c’est la fiscalité. C’est ce qu’on appelle le cash squeeze. C’est quelque chose qui est arrivé à énormément d’investisseurs.

D’ailleurs peut-être que ça t’est arrivé ce fameux cash squeeze.

N’hésite pas à me le mettre dans les commentaires. En gros, c’est quand la fiscalité vient te rattraper et vient remanger tous tes bénéfices et, à partir de là, il faut prendre les décisions. Alors, soit les gens ont mal calculé et ça arrive très vite, dès la deuxième année et ça, ça arrive très souvent, notamment si tu loues en nu avec les principes du déficit foncier. C’est souvent quelque chose qui arrive au bout de 2, 3 ans maximum. Et là, se pose tout de suite un dilemme.

Si on a très bien acheté, ce n’est pas grave, on peut revendre en cas de cash squeeze

C’est ce qu’on appelle arbitrer son patrimoine. Mais, si on mal acheté, on peut se retrouver vraiment dans quelque chose qui, au départ, paraissait être une bonne affaire et que ça n’en soit pas une bonne. Pour ça, il faut vraiment que tu te formes à la fiscalité, c’est vraiment essentiel de se dire voilà, comment marche la fiscalité et ça va être une des clés essentielles pour pouvoir acheter des biens qui s’autofinancent ou qui te permettent de faire de l’argent.

Mais en tout cas, une fois que tu as compris ça, c’est-à-dire que tu es capable d’acheter un bien qui s’autofinance, tu te rends compte que, finalement, quand tu vas avoir acheté un bien, tu ne vas pas avoir créé pour autant de la dette.

Je m’explique. Si tu achètes demain un bien et que tu dois remettre par exemple, comme ça arrive souvent, il y a beaucoup de produits xxx qui sont un petit peu dans cet état d’esprit-là, comme les produits pinel par exemple, souvent tu es obligé de remettre 150 ou 200 euros d’effort d’épargne dans le projet. Alors, comme tu épargnes déjà 150 ou 200 euros par mois, tu te dis que ce n’est pas très grave parce que 150 ou 200 euros, au lieu de les mettre sur un compte bancaire, tu vas les mettre dans un bien immobilier, ce n’est pas idiot.

Effectivement, sur le principe pourquoi pas, ce n’est pas idiot du tout.

Mais si tu souhaites enchaîner, faire plusieurs projets, tu ne vas pas pouvoir les mettre à l’infini.

C’est-à-dire que tu vas pouvoir les mettre éventuellement sur un projet, pourquoi pas sur un deuxième projet, mais arrivé à un moment, ta capacité d’épargne elle va être limitée. Ces 150 ou 200 euros, tu ne vas pas pouvoir demander des augmentations à tort et à travers pour pouvoir en enchaîner un certain nombre.

À partir de là, se pose vraiment la question de trouver des biens qui s’autofinancent

Parce que là, si tu n’as pas d’effort d’épargne mensuel, tu vas pouvoir enchaîner beaucoup plus facilement les biens. Alors, ça paraît très beau sur le papier. Ce n’est pas tout à fait comme cela que ça se passe parce que forcément, au bout d’un moment, si tu as beaucoup beaucoup de crédits, les banques peuvent avoir tendance à te bloquer, à ne pas forcément te laisser en faire à l’infini.

Pour cela, on a des techniques, et si tu veux, je t’en parlerai dans d’autres vidéos.

Tu as juste à me le mettre, même si j’en ai parlé sur d’autres vidéos sur la chaîne, mais il y a des techniques pour pouvoir faire on va dire plus de lots, c’est-à-dire qu’en gros il va falloir créer, faire de la marge en plus, non seulement s’autofinancer, mais en plus faire de la marge sur les biens, mais ça sera le sujet d’une autre vidéo.

J’espère que cette vidéo aura permis de t’éclaircir un petit peu les idées sur le fait de s’autofinancer, sur le fait aussi de ce que l’on peut faire finalement avec de l’immobilier.

On est pas forcément limité xxx avoir un petit peu l’impression seulement qui existe, c’est-à-dire du déficit foncier, sur le fait de le louer en nu et d’économiser un petit peu sur les impôts, sur le fait de faire des choses comme des produits en Pinel, que tu pourras t’ouvrir l’esprit sur d’autres choses.

Si cela t’intéresse d’aller beaucoup plus loin sur tous ces sujets, c’est très simple. Je vais te mettre un lien dans l’écran de fin qui va te permettre d’accéder à nos prochaines sessions de conférences en ligne dans lesquelles justement, pendant plusieurs heures, je t’explique réellement comment on fait pour pouvoir gagner de l’argent grâce à l’immobilier. Tu verras que ce ne sont pas des choses qui sont mirobolantes ou complètement folles, c’est tout simplement des techniques que des gens utilisent depuis de nombreuses années et qu’on applique aujourd’hui tout simplement et aux nouvelles technologies qui sont à notre disposition.

Je te mets ce lien dans l’écran de fin. Je te mets aussi un lien pour pouvoir t’abonner à la chaîne et un lien vers la playlist des conseils immobiliers.

Je te dis à très bientôt pour de nouvelles vidéos.



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