Comment calculer son taux d’endettement ?

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Je suis ravi de te retrouver pour cette nouvelle vidéo ! Aujourd’hui nous allons parler du taux d’endettement. On va voir l’importance de ton taux d’endettement mais surtout comment le calculer.

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Je reçois plein de questions sur le taux d’endettement. En fait, c’est quelque chose qui fait peur puisque dans les règles, le banquier demande de ne pas dépasser 33% de taux d’endettement.

D’abord je vais casser cette idée reçu des 33% de taux d’endettement.

Pourquoi ? En réalité, il faut comprendre qu’un banquier gère en globalité un risque. Donc le taux d’endettement n’est finalement qu’un des facteur pris en compte. Personnellement, j’ai des soulevé des crédits avec un taux d’endettement bien au dessus des 33%. Mais le banquier estimait que mon reste à vivre était tout à fait cohérent. Pour pouvoir aller plus loin, il prenait aussi en compte mes revenus locatifs.

J’ai déjà parlé des clefs et des choses que tu peux appuyer auprès du banquier dans une précédente vidéo que je t’invite à aller voir ( la vidéo ici ).

Mais les 33% d’endettement, ce n’est pas quelque chose sur lequel il faut se focaliser. Certes c’est une chose qui a son importance mais c’est plutôt une importance relative. Ce n’est pas ça qui fera que tu obtiendras ou non ton crédit immobilier. Beaucoup d’autre choses rentrent en ligne de compte.

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Alors concrètement, comment calculer ce taux d’endettement ?

Le banquier va prendre l’ensemble de tes rentrés d’argent. Premièrement ce sera tes salaires mais ce peut être aussi des aides éventuelles. Ensuite, il va venir retrancher à tout cela les différentes charges que tu peux avoir (un loyer, un crédit immobilier pour RP…). En réalité, il va établir un budget pour calculer de manière juste ton taux d’endettement.

Prenons l’exemple simplifié d’un couple sans enfant. Imaginons qu’ils ont chacun un salaire du 2 000. A eux deux, ils possèdent donc 4 000, et à ce montant on va retrancher leur prêt de résidence principale, disons qu’elle est de 1 000. On va voir que leur taux d’endettement aujourd’hui est donc de 25% et que ça leur laisse 8%. Ils auront alors le droit de 375€/mois pour un emprunt.

Avec cette somme, on ne peut pas faire grand chose. Éventuellement acheter un premier bien mais ça peut être compliqué. Par contre si ils achètent un bien à 375€ de crédit et qu’ils le louent 550€, la banque va rajouté cette somme à leurs revenus quand ils vont chercher à nouveau un crédit. Seulement ils vont ajouté 70% des 550€.

En effet, quand tu as un logement locatif, la banque va prendre 70% de tes revenus car elle part du principe qu’il y a les charges, etc…

En résumer, ce couple qui as 4 000 euros de revenu aura demain environ 4300€ de revenu. Et ils n’auront plus 1 000€ mais 1385€ de crédit.

A ce rythme, on se rends compte qu’à chaque opérations, ils vont perdre de l’endettement.

La question que l’on m’a souvent c’est : Comment faire pour enchaîner sans se retrouver bloqué ?

Il y a deux choses pour ça :

– Premièrement il faut que le banquier soit capable de prendre un reste à vive. Même si tu vas au dessus des 33% mais que tu as de bons revenus, il va être capable de te financer quand même.

– Mais le conseil que je voulais te donner c’est de faire faire des attestations de valeur locative des biens que tu achètes.

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C’est à dire que si tu as une capacité de remboursement d’ordre de 300€ mais que tu vas chercher un immeuble de rapport, cela peut être compliqué. Alors si ce bien est loué, on va pouvoir faire prendre en compte directement les loyers perçu aujourd’hui par l’ancien propriétaire dans le calcul global. Mais on va pouvoir aussi utilisé une attestation de valeur locative.

Cette attestation de valeur locatif est très puissante.

Souvent les banquiers ne le demandent pas mais je t’assure que cela change la donne dans un dossier bancaire.

J’espère que cette vidéo te permettra d’y voir plus clair sur les possibilités du taux d’endettement, sur son calcul mais surtout sur son importance qui n’est pas aussi énorme comme on l’entend souvent dans les vidéos sur internet. Je te mets un bonus spécial : Les 5 piliers d’une location courte durée qui cartonne. Je te dis à très bientôt pour une nouvelle vidéo,

Ciao.

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