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Comment calculer la rentabilité d’un bien locatif

Tu retrouveras ci-dessous le résumer de cette vidéo  :

Bonjour les amis, bienvenue sur cette nouvelle vidéo. Ici, nous allons voir comment calculer la rentabilité d’un bien immobilier. Tu vas voir les grands principes importants, et tu vas aussi voir ce qu’il faut prendre en compte dans tous les calculs, le but étant que tu comprennes comment tout cela se passe. C’est parti !

Juste avant d’attaquer, je t’invite à cliquer sur le petit bouton « s’abonner » si ce n’est pas encore fait. Sur cette chaine, tu vas vraiment retrouver tout ce dont tu as besoin de savoir afin d’investir dans l’immobilier de manière rentable. Moi-même, je suis Loïc Cardin, à la fois investisseur et entrepreneur. J’aide les personnes qui le souhaitent à se créer des revenus grâce à l’immobilier.

Beaucoup de gens te parlent d’immobilier rentable, de la possibilité de gagner de l’argent grâce à l’immobilier. Finalement, je trouve qu’on s’y perd un petit peu dans tout cela.

La semaine dernière, une personne m’a contacté, car il voulait me vendre un investissement en Pinel.

Il voulait m’expliquer en quoi c’était rentable et comment j’allais gagner de l’argent grâce à ça. Donc cela m’a fait penser à la rentabilité, le fait de gagner de l’argent, ce sont des choses qui parlent à beaucoup de gens. Et je me suis dit que cela serait intéressant de se renseigner sur le fait qu’aujourd’hui certains abordent Pinel. Je sais très bien comment fonctionne le système, et malheureusement on ne pourra jamais être rentable sur du Pinel. Il existe encore des choses qu’on pouvait faire, mais actuellement en 2020, ce n’est plus possible d’être rentable sur du Pinel et des programmes promoteurs.

Concrètement, ça m’intéressait de savoir ce que cette personne avait à me dire, et comment il abordait les choses, car je sais que dans le marketing utilisé, on allait avoir des choses qui allaient nous parler. Par exemple, si tu cherches aujourd’hui à être indépendant financièrement, ça allait nous parler.

J’avais fait le même exercice 3 ans auparavant, et le discours était différent.

Je te passe tout l’échange, car cela n’a pas de réel intérêt. Par contre, il m’a parlé de rentabilité, et pour lui c’était un investissement rentable. C’est-à-dire que l’on gagnait de l’argent avec, alors qu’en réalité il fallait mettre 150 euros par mois de ma poche pour l’être. En plus, en reprenant ses calculs en détail, je me suis aperçu que c’était plutôt 300 euros par mois qu’il aurait fallu sortir, car il y a des économies d’impôts, entre autres.

Je le dis souvent, s’occuper soi-même, de son argent et de ses investissements, et les comprendre en détail, c’est très positif. Et ce, aussi bien pour le porte-monnaie que pour tes placements. En effet, les gens qui ont un type d’investissement à te vendre ne vont pas te donner les bons calculs, et ne vont pas t’amener la vision qui serait logique pour toi.

C’était un préambule qui me semblait important, et tu as raison d’être sur cette chaine.

Si tu es sur cette vidéo, c’est que tu es là pour apprendre des choses et te former toi-même, pour que tu puisses prendre une décision qui pour toi sera la bonne.

Concrètement, nous allons basculer comme cela, et je vais t’expliquer comment cela se passe-t-il pour faire un investissement rentable, ainsi que le principe de celui-ci. Ensuite, nous irons plus loin dans la technique.

Le principe est simple, voilà un exemple. Demain, tu achètes un appartement en remboursant 350 euros par mois de crédit. Ensuite, tu as des charges, environ 200 euros par mois. Tu es donc à 550 euros par mois. Si tu arrives à le louer 700 euros par mois, tu as un gain de 150 euros. C’est tout simple, ça te coute 550, tu encaisses 700, tu gagnes 150. Faire un investissement rentable, c’est ça. Si tu raisonnes dans le fait que tu seras rentable dans 5 ans à condition qu’il se passe ça ou ça, cela ne marchera pas. Je ne dis pas qu’il ne faut pas le faire, c’est ton choix, mais le problème est que tu ne peux pas enchainer.

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Tu as surement déjà entendu parler du taux d’endettement.

Ce sont les fameux 33 %, que tu dois connaitre cela si tu t’intéresses à l’investissement locatif. Et si ce n’est pas le cas, je pourrais t’en parler plus en détail, dis le moi dans les commentaires. Le taux d’endettement, c’est le fait que la banque va faire un calcul. Par exemple, tu gagnes 1500 euros par mois, la banque va te dire qu’ils peuvent t’accorder 500 euros par mois de crédit. Tu peux alors te dire que cela peut être compliqué pour ton investissement. Donc, il faut montrer à la banque que l’on va encaisser des futurs loyers, et on va faire prendre en compte ces futurs loyers. Il faut faire le dossier de la sorte. Par exemple, si demain, en plus des 1500, tu as 700 euros de futur loyer, et que tu arrives à bien présenter le dossier à la banque pour que ce soit pris en compte, tu peux faire un investissement locatif avec ce futur loyer que tu gagneras. Dans ce cas, tu pourras investir au-delà des 500 euros par mois, mais c’est toujours limité dans les 33 %, sauf cas exceptionnel.

Mais tu peux également faire des investissements non rentables. Le reflex que l’on a est de se dire que l’on va acheter un appartement sur une durée courte, par exemple sur 15 ans. Ainsi, il va être remboursé plus vite, ce qui aura pour conséquence que je pourrais faire un autre appartement. Donc ce qu’il se passe, c’est que chaque mois, si tu empruntes sur 15 ans au lieu de 20, tu vas avoir 200 euros par mois de ta poche à mettre au bout. C’est-à-dire que le cout du crédit va être par exemple de l’ordre de 300 euros, ensuite tu auras 500 euros avec les charges, et ton loyer sera de 300 euros. C’est quelque chose qui se fait souvent sur les petits studios en premier investissement.

En réalité, ces 200 euros par mois viennent plomber ton endettement.

Cela va être compliqué d’enchaîner par la suite.

Voici un exemple, on a accompagné il y a 6/7 mois une personne qui avait fait 2 Pinel et qui avait aussi fait un investissement qui n’était pas rentable, mais juste à l’équilibre. Avec le calcul que faisait la banque, ça lui faisait encore baisser son endettement. C’est quelqu’un pour moi qui a grillé les cartouches. J’avais fait une vidéo dessus où j’avais dit que ton taux d’endettement était comme une arme avec des balles dans un chargeur. C’est-à-dire que tu as quelques cartouches en fonction de ta situation, de tes dépenses, de tes revenus, mais ces cartouches sont des choses qu’il ne faut pas griller. Souvent, le reflex est de dire que je vais faire un premier investissement pour voir comme cela se passe, que ce n’est pas très grave si je dois rajouter de l’argent de ma poche. Sauf que lorsque tu as montré à la banque que tu n’étais pas investisseur rentable, c’est très souvent compliqué d’embrayer derrière, et surtout après 3 investissements comme ceci. Finalement, c’est quelqu’un qui avait vraiment une pleine motivation à aller de l’avant, qui a dû vendre un bien pour pouvoir remettre sa situation et avoir une possibilité de ré emprunter. Mais sinon, il était bloqué.

Tout cela, ce sont des choses que l’on sait faire grâce à notre expérience, notre suivi de centaines de personnes.

On sait quelles sont les choses qui fonctionnent ou non. Mais effectivement, ça peut être complexe selon les situations. Certaines personnes nous contactent, mais on leur dit que s’ils n’ont pas ces choses-là qui se sont améliorées, et bien l’investissement locatif n’est pas pour eux. Mais soyons positifs, des solutions existent. Si tu fais le choix aujourd’hui de faire de l’investissement rentable quelle que soit ta situation, il existe des solutions plus ou moins complexes les unes que les autres. On en parlera plus en détail si cela t’intéresse, par la suite.

On va revenir à notre investissement rentable, tu vas mieux comprendre les choses. Comment faire pour savoir si c’est rentable ou non ? L’idée est d’aller sur Le Bon Coin, de faire ta recherche de biens, d’aller visiter, de faire des offres.

Mais quand on va calculer la rentabilité d’un bien, que doit-on chercher ?

La première chose est le prix du bien. Ce prix, on va l’emprunter, et cela va nous donner une mensualité. Le prix du bien, on va le transformer en mensualité, et c’est cette mensualité qui va être la base de notre calcul. Donc le crédit que l’on rembourse, et ensuite on va avoir toutes les charges indispensables. Si demain tu fais du meublé qui va être à l’année, tu vas peut-être avoir certaines charges incluses. Tu feras peut-être le choix d’inclure toutes les charges pour louer plus cher, c’est-à-dire que c’est moi qui paye l’EDF, l’Internet, l’eau, les charges de copropriété. Je vais faire un loyer avec toutes ces charges incluses.

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Tout simplement, tout ce qui est EDF, eau, électricité, quand je vais calculer ma rentabilité, ils vont avoir aussi leur importance. Ensuite, on a les charges de copropriété. Puis, on va retrouver d’autres choses, telles que les impôts et taxes. On a les impôts et taxes directs, c’est-à-dire les choses que l’on va nous demander directement, comme la taxe foncière. Ensuite, nous aurons les impôts sur le revenu. Pour calculer la base d’une rentabilité, il suffit juste de faire le loyer, par exemple 690 euros par mois, auquel je vais retirer mon crédit de 300 euros par mois, ainsi que l’Internet à 20 euros, EDF à 60 euros, les charges de copropriété avec l’eau à 45 euros. Enfin, je retire une taxe foncière qui me coute 55 euros. Voici donc le premier résultat avant impôts.

Mais des choses sont à penser en plus, telles que l’assurance. Même si tu es propriétaire et si tu demandes à ton locataire d’assurer le bien, toi tu as également une assurance à payer. On va rajouter cette assurance qui est de 10 euros par mois environ. Cette assurance s’appelle la PMO, propriétaire non occupant. On va régler cette assurance, et je prévois toujours 50 euros sur un meublé de provisions. Ces provisions servent s’il y a des travaux dans la copropriété, ou s’il y a d’autres choses. C’est de l’argent mis de côté sur un compte différent. On prend pas toujours en compte qu’entre deux locataires, tu as peut-être quelque chose à changer, un mur à repeindre, des choses à faire. Il faut donc provisionner un peu d’argent pour tout ça, et pour les travaux qu’il peut y avoir dans une copropriété. Si on fait ce calcul, il me reste 150 euros par mois avant impôts. Et je dis bien avant impôts, parce que suivant le type d’imposition qu’on va choisir, les choses seront différentes.

Je vais rebasculer ici. Tout l’intérêt pour moi est que l’on fait toujours son calcul de rentabilité avant impôts, car les situations d’impositions sont différentes pour chacun. Or, souvent les gens ont pour premier reflex de faire de l’investissement locatif en nu. C’est-à-dire avec des revenus fonciers. Il y a beaucoup d’autres solutions, je pourrais t’en parler si cela t’intéresse. Tu as des solutions pour ne pas payer d’impôts avant plusieurs années. Moi, je crois que je suis à 9 ans avant de commencer à payer des impôts, ce qui est assez conséquent. Ça ne représente que 150 euros, mais c’est un crédit de 300, ce n’est pas un gros crédit. rentabilité

Des gens vont me dire que les crédits de 300, 690 euros en location, l’écart est assez important. Effectivement, cela dépend de comment tu exploites ton bien, mais ce n’est pas le sujet de la vidéo. Le sujet est de montrer que c’est simple de voir si un bien est rentable ou non. Là, on a un calcul avec des choses simples, des données simples que l’on prend et qui nous permettent de savoir si oui ou non nous sommes rentables sur ce bien.

Bien sûr, avoir 150 euros ne fait pas rêver, ce n’est pas avec ça que tu partiras à Ibiza demain et que tu auras la possibilité de faire ce que tu veux. C’est pour cela que souvent, je prône des méthodes d’investissement avec plus de cash à la clé, c’est-à-dire le fait de faire de la location courte durée automatisée. Cela te permet d’embrayer et de faire plus d’argent rapidement. Avec 150 euros, nous n’irons pas très loin, alors que si tu as le même type de bien qui est exploité en courte durée et que tu fais 500 euros par mois sur un bien, déjà tu ne vois plus du tout la vie de la même manière. En faisant un calcul simple, on a une première étape, une première base qui montre que c’est à peu près accessible à tout le monde.

Si tu voudrais que je fasse une vidéo et que je continue cette série explicative en faisant une vidéo sur le taux d’endettement, qui est très bonne idée pour comprendre comment passe-t-on cela, pourquoi nous sommes parfois bloqués par les banques, je t’invite à me le mettre dans les commentaires. rentabilité

Si tu as apprécié ce format, je te laisse mettre un pouce bleu et partager cette vidéo, cela permet de faire référencer un peu mieux ce nouveau format que l’on met en ligne. rentabilité

Je te remercie d’avoir suivi cette vidéo jusqu’à la fin. À très bientôt pour de nouvelles vidéos. Ciao. rentabilité



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