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Achat-Revente Immobilier
Arrête de rêver !

Tu retrouveras ci-dessous le résumer de cette vidéo  :

Salut c’est Loïc je suis ravi de te retrouver aujourd’hui pour cette nouvelle vidéo. Alors j’essaye un nouveau format de vidéo avec un nouveau format en voiture, la go pro s’y prête hyper bien normalement, on va tester ça. En fait je te fais une vidéo qui s’intitule « achat revente arrête de rêver », tu vas comprendre pourquoi en détail dans cette vidéo.

Alors juste avant de démarrer, je vais t’inviter à t’abonner à cette chaîne, à rejoindre des milliers d’investisseurs qui l’ont déjà fait. Pour ça, t’as besoin de cliquer sur le bouton « s’abonner » qui est apparu dans cette vidéo ou bien juste en dessous de la vidéo. Et surtout n’oublie pas la petite cloche pour être prévenu à chaque fois que je publie une nouvelle vidéo. Je t’ai mis aussi un lien vers le guide de l’investissement, ce guide PDF qui te permet de pouvoir démarrer sereinement des investissements rentables.

Le principe même de l’achat revente, c’est de faire de l’argent rapidement.

C’est-à-dire que l’idée, c’est simplement qu’on va acheter un bien, qu’on va lui apporter des modifications ou bien qu’on va avoir décelé un problème auprès d’un propriétaire et qu’on va lui apporter une solution en le débarrassant de son bien. Enfin bref, il y a plusieurs choses qui peuvent faire qu’on fait une bonne affaire à l’achat. Et comme je dis toujours c’est à l’achat qu’on fait la bonne affaire.

Ensuite donc cette bonne affaire, on va lui apporter soit des modifications soit même pourquoi pas la revendre comme ça, en tout cas on va souvent régler un problème. Ca peut être le fait que le produit était pas rénové donc on va le faire rénover ; ça peut être juste pas qu’il y avait un locataire en place qui posait problème, on va régler ce problème, pourquoi pas mettre au tribunal faire quelque chose, ou bien tout simplement on va avoir bien acheté et puis on va remettre en vente.

Mais en tout cas l’idée, c’est d’avoir une action de notre part qui fait que quand on va remettre en vente, on va faire une plus-value on va gagner de l’argent sur cette opération.

Donc ça c’est tout le principe même d’un achat revente, et on va faire une marge. Finalement c’est pas différent que si t’achetais un produit d’occasion, que tu le payes pas cher, que tu le revendre plus cher par la suite, c’est vraiment c’est la même chose finalement, sauf qu’on va le faire avec de l’immobilier.

Ensuite il y a plusieurs formes pour faire ça, on peut soit faire ça de manière très occasionnelle et faire ça pourquoi pas sur une résidence principale, tout en sachant que l’idéal c’est quand même d’avoir vécu un peu dans le bien. Parce qu’il faut pas que ce soit de la pure spéculation sinon c’est l’activité qu’on appelle le marchand de biens dont on va parler après. Après sinon tu peux le faire sur une résidence secondaire, résidence que tu aurais loué ou dans le cadre de son activité de loueur, ça s’appelle de l’arbitrage de patrimoine, c’est tout à fait autorisé, tu peux même acheter et revendre.

Voilà là on va payer une plus-value, donc une taxation sur la plus-value parce que ce n’est pas notre résidence principale. Et ensuite, on peut faire ça aussi de manière professionnelle en ayant une activité de marchand de biens qui présente à la fois des avantages et des inconvénients, c’est pas le sujet du jour, si t’as envie qu’on fasse un focus plus complet sur le marchand, un de ces quatre on pourra.

Mais je voulais plutôt parler de ce qui peut être du positif et du négatif et surtout ce qui fait que les gens sont un petit peu dans le rêve parfois.

Et je voulais vraiment attirer ton attention sur les réalités d’un achat revente. En fait ce qui se passe, c’est que effectivement, ce qui est top avec un achat revente c’est que tu vas acheter un instant T, tu vas faire une plus-value, tu vas revendre, tu vas faire une plus-value.

Mais il y a quand même des critères qui font que tu vas faire ou non cette plus-value.

Le premier critère qui va rentrer en ligne de compte c’est d’avoir bien évalué ton marché.

Parce que bien acheter pour bien revendre et bien c’est quelque chose qui est pas forcément donné à tout le monde. C’est-à-dire que si t’arrives dans une nouvelle ville et puis que tu t’apprêtes à faire un achat revente, c’est pas toujours facile de trouver le bon bien, et des fois on peut avoir l’impression qu’on a bien d’acheter. Par exemple une chose toute simple, quand tu fais une grosse négo sur un produit qui traîne depuis très longtemps, pose toi la question « pourquoi est ce qu’il traîne depuis très longtemps ? ». Est ce que réellement tu vas lui apporter un vrai plus qui va faire qu’il va valoir sa vraie valeur, etc.

Maintenant c’est tout à fait faisable, moi je les fais plusieurs fois sur des résidences principales, on va acheter un bien.

Moi, par exemple y a un bien en question auquel je pense où j’ai fait un achat revente, j’ai acheté ce bien, je l’ai acheté bien en dessous du marché. J’ai fait une belle négociation parce qu’en fait les gens avaient laissé beaucoup de choses qui faisaient peur, c’est à dire que la maison avait une vingtaine d’années, elle avait été laissée en placo depuis une vingtaine d’années. C’est à dire qu’ils n’avaient jamais modifié, jamais peint les murs et ils avaient gardé un petit peu dans l’état tel qu’ils avaient fait construire. Et le fait de faire ça, les placos étaient devenus marron, il y avait une odeur dans la maison, ça faisait salle, ça faisait peur tout simplement.

Voilà y avait pas que ça, il y avait plein de soucis autres de finition qui existaient, mais c’est que de la finition, c’est que de l’embellissement.

Donc moi je fais une offre où j’ai explosé le prix, on était sur un prix de vente de 230000 euros demandés, j’avais proposé 165 000 euros, mais il y avait aussi les critères qui faisaient que je savais je tombais sur le bon vendeur. Donc si tu veux, après moi j’ai refait faire à peu près 20 000 euros de travaux dedans et c’est un produit qui a pu être vendu un petit peu plus même de 230000 qui étaient demandés puisque ça a été vendu 240 000 euros. Mais tu vois même là dans mon estimation, moi j’estimais que j’allais même revendre ça 250 000, je l’ai vendu 240. Tu me diras la plus-value était belle quand même.

Mais voilà, je connaissais le marché, j’étais sur un endroit que je maîtrisais sur le bout des doigts, je savais vraiment ce que je faisais.

Ce qui m’attire, sur le fait de t’attirer dans cette intension-là, c’est un témoignage, une demande qu’on a eue. On reçoit beaucoup de messages sur les différents réseaux sociaux. On reçoit des messages tout simplement pour nous demander parfois des conseils, parfois des messages pour nous témoigner que grâce aux vidéos, les gens ont pu accomplir des choses tops. Voilà on a plein de sortes de messages différentes, et on en reçoit vraiment énormément puisqu’on en a quasi une cinquantaine par jour même des fois plus.

D’ailleurs entre les messages qu’on va recevoir sur la page Facebook, qu’on va recevoir sur l’adresse e-mail, sur les réseaux, sur Instagram etc. Donc c’est pour ça que c’est souvent difficile de répondre parce que j’ai une personne qui s’en occupe indirectement qui est Max dans l’équipe, mais c’est toujours des fois un petit peu compliqué.

Et là il a attiré mon attention parce qu’il a reçu un message de la part d’une personne qui lui expliquait que c’était quelqu’un qui avait pas envie de s’endetter.

Donc du coup le principe de louer, même de louer ou faisant de la marge, ça lui faisait très peur qu’il en avait pas envie. Donc qu’il trouvait un achat revente finalement beaucoup moins risqué pour lui et qu’il allait faire un achat revente. Jusque-là, pourquoi pas même si j’ai fait beaucoup de vidéo sur la chaîne où je t’explique pourquoi l’endettement est pas forcément un véritable risque, mais pourquoi pas, c’est sa conviction, je pense qu’il faut aussi savoir faire des choses qu’on a envie de faire. Et si l’achat revente, c’est quelque chose qui le bottait plus complètement d’accord avec lui, fais un achat revente jusque-là aucun problème.

Et en fait il nous explique que c’est parce qu’il a besoin d’argent. Alors déjà quand tu commences à faire un achat revente parce que tu as besoin d’argent, le mot besoin est important, les mots sont importants.

Robert kiyosaki nous l’apprend dans son livre « seconde chance », que les mots qu’on choisit sont des choses vraiment qui importent pour nos réussites ou nos échecs.

Et le mot « avoir besoin d’argent », quand l’argent devient un besoin, et bien en général on fait pas les choses de manière tout à fait optimisée et souvent c’est là où on commence à prendre des risques, on commence à avoir des problématiques qui puissent arriver. Donc jusque déjà là sur les mots choisis, je m’attendais à quelque chose qui irait pas forcément.

La personne nous envoie qu’il a besoin d’argent, et là au moment où je tourne cette vidéo je crois qu’on doit être le 6/7 mai donc tu vois s’il m’envoie le témoignage là, c’est que max, c’est que c’est arrivé dans les quelques jours qui précèdent donc peut-être le 3 mai, on va dire début mai. Et il explique qu’il a besoin d’argent pour août/septembre, qu’il a besoin cinquante/soixante mille euros.

Donc je comprends tout à fait qu’on puisse avoir besoin d’argent, qu’on puisse avoir des projets, qu’on puisse avoir des envies, au contraire il faut y aller ou peut-être des besoins plus primaires.

Mais il faut pas que ce besoin soit la base qui motive un achat revente. C’est-à-dire que si t’as besoin d’argent, si tu as envie de faire de l’argent pourquoi pas. Si t’as envie de faire de l’argent pour assouvir un rêve pourquoi pas, mais quand tu commences à avoir du timing chiffrés et du timing et des chiffres, c’est à dire que pour septembre il faut que tu aies fait 50 000, et bien là ça complique déjà l’achat revente. Parce que ça veut dire qu’il va falloir que tu presses pour acheter un bien donc tu vas peut-être pas faire la meilleure affaire au premier abord, tu vas peut-être renier quelques points que tu t’étais dit qui étaient hyper important dans ton achat. Donc tu vas prendre un petit risque supplémentaire.

Ensuite tu va très certainement, si t’es limité, enfin si l’argent c’est vraiment un besoin, tu as utilisé ces mots de « besoin », et bien tu vas devoir être pris aussi un peu plus par les sentiments, par le fait que voilà, cet argent va pouvoir rentrer, va pouvoir m’apporter quelque chose. Bref donc les mots choisit d’un côté et le côté vraiment timing soit un souci.

Alors la deuxième chose, c’est qu’on est en mai et la personne parle d’achat revente pour août/septembre et là il y a un vrai problème.

C’est qu’en fait les gens souvent se disent argent facile, rapide. Quand on parle l’achat revente il y a des mots qui ressortent assez vite qui sont argent facile et rapide. Et le problème, c’est que c’est pas tout à fait ça l’achat revente, parce qu’on a déjà un timing à respecter pour pouvoir trouver le bien. C’est à dire que le bien en général, on va peut-être pas tomber tout de suite sur l’excellente affaire qui nous permettent de faire 100 000 euros de plus-value. On va peut-être mettre des fois, bon si on a un bon réseau ça peut aller plus vite mais on peut mettre un mois / deux mois / trois mois à trouver ce bien. Aller, on va prendre une moyenne de deux mois pour trouver une excellente affaire sur laquelle on va faire une belle plus-value.

Donc on a déjà deux mois. Ensuite très certainement tu n’as pas l’argent cash et tu vas devoir emprunter, et donc tu avoir à peu près trois mois de compromis, donc 2 + 3 ça fait 5. Et en plus moi je t’invite plutôt à emprunter parce que tu vas pouvoir utiliser l’effet de levier de la banque. Surtout que souvent pour avoir des belles plus-values on est obligé de faire sur des produits un petit peu coup de cœur, des choses comme ça, ou bien d’acheter des grandes surfaces qu’on va rediviser enfin voilà y a plusieurs stratégies. Mais quoi qu’il arrive il faut quand même un peu d’oseille donc si tu dois payer cash, il faut que tu aies quand même pas mal d’argent.

Si tu commences à faire une opération dans les 200/300/400 mille euros, il faut quand même que tu les aies de côté et tout le monde n’a pas forcément ça de côté, prêt à mettre disponible, prêt à faire feu dans une opération.

Donc si tu fais appel à l’effet de levier de la banque c’est très bon, mais tu vas assez rapidement avoir trois mois de compromis le temps d’aller au bout. Donc 3 + 2, on est déjà à cinq mois, ensuite tu as très certainement des travaux donc admettons que y a très peu de travaux et qu’il se passe qu’un mois sur le temps des travaux, donc on va arriver à six mois. Ensuite il va falloir trouver un acheteur, donc on va prendre un mois ce qui est déjà assez court, ça fait sept mois.

Et on va rajouter trois mois de compromis dans l’autre sens, on va arriver à 10 mois.

En fait, une opération d’achat-revente en général c’est à peu près 12 mois quand elle est bien orchestrée, c’est rare qu’on les fasse finalement en moins de 12 mois, parce qu’il y a toujours des petites choses qui vont se modifier, des choses qui vont arriver.

Donc déjà, quand tu pars sur l’état d’esprit d’un achat revente en quatre mois bah c’est forcément tu t’es pas bien renseigné.

Si tu t’es pas bien renseignés, justement tu vas risquer de faire les erreurs que j’avais commencé à expliquer au début, donc l’erreur du secteur qui peut arriver, que tu connaisses mal ton secteur et que ça puisse poser problème. Ensuite donc les erreurs du secteur, elles se posent à l’achat et elles se posent aussi surtout à la vente. Ensuite, l’erreur peut-être de pas sécuriser ça avec une autre deuxième stratégie.

Moi à chaque fois que j’ai fait des achats reventes, je me suis demandé si demain j’avais mal évalué cet achat-revente, si ça pouvait mal se passer, si je pourrais le mettre en location et le conserver par exemple. Et ça c’est quelque chose qui me semble important. Alors j’ai jamais eu besoin de le faire mais moi c’est toujours ma stratégie, je fais toujours des doubles sécurités. C’est à dire pareil, si je dois mettre en location comment ça se passe si je dois vendre demain, est ce que j’ai payé au bon prix. Si je dois mettre en location courte durée, est ce que je peux mettre en location meublée demain par exemple classique à l’année etc. Donc tu as sûrement peut-être pas repéré en fait ce principe-là.

Ensuite, c’est une autre chose aussi importante, c’est que peut-être que si tu es pressé comme ça et que tu t’es pas formés, t’as pas forcément vérifié complètement la vraie demande qui avait dans son secteur.

Parce qu’en général tu as des demandes spécifiques par secteur, par exemple il y a un secteur que je maîtrise très bien sur lequel quand je vais démarrer une activité de marchand de biens, c’est un de mes projets dans les mois à venir. Il me manque encore un peu de trésorerie et quelques arbitrages de patrimoine à faire encore avant d’ouvrir cette structure. Par exemple je sais qu’il y a une très grosse demande sur du studio et du t2 pour investisseur, et bien justement pourquoi pas créer un produit pour investisseurs, découper en produits, créer des produits pour investisseurs. Mais en tout cas t’as peut-être pas bien étudié quelle était la vraie demande.

C’est à dire que souvent des fois, il y a des endroits où tu peux acheter des résidences principales pas chères, c’est parce que finalement il n’y a pas tant de demande que ça pour des résidences principales.

Pareil, si tu fais un produit qui se destine plutôt à la colocation, il faut dire que c’est des investisseurs qui vont venir acheter donc peut-être que c’est pas des gens qui vont être prêts, c’est des gens qui vont avoir envie d’une rentabilité, qui vont penser un petit peu comme toi. Alors peut-être qu’ils seront prêts à mettre 10 000 ou 20000 euros de plus que toi parce qu’ils auront moins réfléchi le dossier mais quoi qu’il arrive ils seront quand même limités à un moment

Voilà, donc surtout je voulais attirer son attention dans cette vidéo, je voulais pas faire ma tata germaine qui te dit « attention qu’est ce que tu fais ? Ca va pas il faut pas que tu prennes de risque, l’achat revente c’est pas bien ». Au contraire l’achat revente, je t’incite à en faire mais forme toi bien et soit pas dans le rêve d’imaginer que c’est que de l’argent facile et rapide, c’est quelque chose qui est long.

Tiens d’ailleurs je te prends un dernier exemple.

Tu vois y a un des membres de mes programmes qui m’a contacté y a pas longtemps et qui me dit « ouais je veux faire un achat-revente Loïc, je viens déjà d’acheter un bien, là j’enchaîne le deuxième, je veux faire très vite, je veux faire beaucoup d’oseilles très vite donc je vais faire un achat revente ». Sa capacité d’endettement a été 60000 euros. Sur 60 000 euros, il voulait faire un t2, et qu’est ce que tu veux faire avec 50 000 / 60000 euros de budget global sur un t2 ? Qu’est-ce que tu vas faire de la marge ? Tu vas faire 10000 à 15000 euros maximum.

Tu vas, si t’arrives pas à le passer en résidence principale, tu vas peut-être même te bouffer 30 % de plus-value, donc il va te restait 10 000. Là il faut peut-être réfléchir les choses bien différemment et se dire voilà, pas de problème j’ai cette solution qui existe qui est face à moi de pouvoir faire un achat revente, c’est quelque chose qui peut me permettre de faire 15 000 euros.

Mais qu’est ce qui se passe si demain au lieu de faire un achat revente je le mets en location, que je fais par exemple quelque chose qui rapporte de l’argent qui est la location courte durée, par exemple.

Et bien là, dans le projet en question, il va faire de la location courte durée parce que finalement il fait 15 000 euros, il aurait fait à peu près 15 000 euros s’il avait voulu revendre demain, mais là en faisant de la location courte durée, il va faire à peu près de 12000 l’année. Donc en fait une opération de toute façon lui aurait pris un an d’achat revente, est là il va faire 12 000 pendant un certain nombre d’années donc il est beaucoup plus rentable de faire comme ça. Et le bien il va le conserver, et il va se repayer tout seul parce que quelqu’un paiera le crédit. Et en plus, il fera de la marge puisqu’il fera à peu près de 12000 euros de marge par an.

Donc voilà, vois qu’il y a toujours plusieurs faces à la médaille, qu’il faut regarder les choses de plusieurs angles, et que c’est à ce moment-là que tu prends ta décision par rapport à un bien donné.

Mais on va commencer par faire une bonne affaire, et ensuite on va voir quel mode on va appliquer à cette bonne affaire.
Voilà je te remercie d’avoir suivi cette vidéo jusqu’à la fin, elle est un petit peu longue mais j’espère qu’elle te permettra justement d’être vraiment la vérité avec l’achat-revente, d’avoir bien compris tous les tenants et les aboutissants.

Pour te remercier d’avoir suivi cette vidéo jusqu’à la, fin je vais te mettre un bonus spécial qui sont les cinq piliers d’une location courte durée qui cartonne, je vais te mettre aussi un lien pour pouvoir t’abonner à cette chaîne et un lien vers la playlist des conseils immobiliers. Je te dis à très bientôt pour une nouvelle vidéo.



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