As tu envie de devenir libre financièrement ?

Le Bonus exclusif : Les 5 piliers de la loc courte durée !

Sommaire

Achat Frais d’Acte en Main :
Avantages et Inconvénients

Tu retrouveras ci-dessous le résumer de cette vidéo  :

Salut, c’est Loïc. Je suis ravi de te retrouver aujourd’hui pour cette nouvelle vidéo.

Nous allons parler de frais d’acte en main.

Le fait d’acheter ces frais d’acte en moins, je ne sais pas si tu as déjà entendu parler de cette notion. Mais si tu en as déjà entendu parler, tu te poses peut-être plein de question. A chaque fois qu’on parle de ce sujet, on a toujours beaucoup de questions. Notamment quels sont les avantages et les inconvénients ? Souvent, on te met beaucoup les avantages en avant. Mais il y a aussi des inconvénients et je vais tout te détailler dans cette vidéo.

Juste avant de démarrer, je vais t’inviter à t’abonner à cette chaîne, à rejoindre les milliers d’investisseurs et d’entrepreneurs qui l’ont déjà fait. Pour ça, tu as juste besoin de cliquer sur le bouton « s’abonner » qui apparaît dans la vidéo ou bien juste en dessous de la vidéo. Surtout n’oublie pas la petite cloche si tu veux être prévenu à chaque fois que je publie une nouvelle vidéo.

Je t’ai mis aussi un lien vers les prochaines sessions de conférences qu’on organise. Ce sont des conférences en ligne qui sont totalement gratuites, qui vont te permettre de savoir réellement ce qu’il faut faire pour pouvoir te lancer dans l’immobilier, dans l’investissement locatif et dans la création de revenus grâce à l’immo.

Le frais d’acte en main, qu’est-ce que c’est ?

A quoi ça sert et surtout quels sont les avantages et les inconvénients ? Je vais faire un petit rappel rapide pour que tu comprennes bien à quoi ça sert. Pourquoi on l’utilise et surtout en quoi ça consiste et après on verra vraiment les avantages, les inconvénients.

Le frais d’acte, pour moi c’est très simple.

Quand on va chez le notaire, quand on achète un bien immobilier, il y a ce qu’on appelle des frais de notaire. Ce sont des frais d’acquisition. 100 % des frais ne vont pas dans les poches du notaire. Une partie et le reste ce sont des taxes de l’état, taxes diverses et variées, Région etc.

On a des frais qui vont être en général à peu près de l’ordre de 10% du prix du bien ou un peu moins si tu achètes plus cher. Mais dans l’état d’esprit on a ces frais à payer à chaque fois qu’une transaction immobilière est faite. A chaque fois qu’il y a un changement de main, un passage d’une personne à une autre, d’un propriétaire à un autre, on se retrouve avec cela à payer.

Évidemment, quand on va chercher un crédit à la banque, la banque aime bien qu’on amène ces frais.

Pourquoi la banque aime bien ça ?

Parce qu’ils partent du principe que si tu achètes un appartement 100.000 et 10.000 euros de frais de notaire. Si demain il se passe quelque chose et que tu dois revendre, comme tu as certainement acheté au prix du marché. Ton appartement ne vaudra pas 110.000, en réalité il vaudra 100.000. Les 10.000 en eux-mêmes, ils aiment bien que tu les mettes en apport au cas où il se passerait quelque chose. C’est leur manière de gérer du risque.

Ils vont se dire si demain il y a quelque chose qui se passe, le fait que tu amènes les frais de notaire, ça fait que s’ils doivent revendre le bien. Ils le revendront au moins le prix que tu l’as payé. La banque aime bien qu’on mette ça en apport. Et je les comprends tout à fait. C’est simplement une gestion de risque. Après, suivant la typologie d’investisseur que tu es, etc. Et suivant comment tu vas présenter ton dossier, il y a tout à fait la possibilité de se faire financer cette partie des frais de notaire. Si tu es capable de montrer à la banque que tu as bien acheté. Et que financièrement ton projet tient la route, malgré ces frais de notaire on peut emprunter.

Lisez aussi :  Comment investir dans l'immobilier sans apport ?

C’est ce qu’on appelle emprunter à 110 %.

On a aussi la partie travaux. Si on arrive à justifier les choses, on pourra également emprunter ces travaux dans ce prêt immobilier.
Là, il y a des choses qui peuvent se corser parfois parce que, suivant ton expérience, etc.. Tu peux avoir les banques qui ont tendance à ne pas vouloir te financer comme ça la partie frais de notaire. Une des méthodes qui est utilisée, qui est prônée souvent sur Internet, c’est d’utiliser ce qu’on appelle le frais d’acte en main. Le frais d’acte en main, c’est une autre manière de rédiger un compromis. Au lieu que ce soit l’acheteur qui paye les frais de notaire, les taxes, etc.. C’est le vendeur qui va le faire. L’acheteur, lui, il va acheter un prix net. Il va acheter 110.000 euros un bien immobilier et c’est le vendeur qui se débrouillera avec l’état de la partie des frais de notaire.

C’est lui qui paiera les frais de notaire lors d’un frais d’acte en main

Ce qui est très bien, c’est que quand tu vas présenter un compromis qui a été fait frais d’acte en main, la banque ne va pas pouvoir te dire « financez les frais de notaire ». Il n’y a pas de frais de notaire qui vont apparaître dessus. C’est une technique qui est utilisée par tout un tas d’investisseurs pour éviter de payer les frais de notaire, mais ça présente des avantages.

Le premier avantage

Vis-à-vis de la banque on n’a pas de frais de notaire qui sont indiqués, à partir de là on est très bien. Mais il y a quelques inconvénients, notamment le premier. La plupart des notaires ne savent pas très bien rédiger. Pire surtout, souvent quand tu as des agences qui veulent rédiger. Ca se passe très mal dans 99 % des cas parce que les agences ne savent pas du tout. Parce que les agences veulent rassurer leurs vendeurs et veulent absolument indiquer le montant des frais. De façon à ce que leurs vendeurs n’aient pas l’impression qu’ils ne savent pas trop à quelle sauce ils vont être mangés. Combien il y a de frais qui vont être payés, etc.

Ils ont tendance à toujours faire assez facilement des erreurs sur les compromis lors d’un frais d’acte en main

Tu vas avoir un compromis frais d’acte en main et puis le montant des frais de notaire indiqué quand même. Normalement sur un frais d’acte en main on ne le fait pas ressortir mais ça arrive régulièrement. Le principal problème qu’on retrouve c’est de faire apparaître quand même les frais de notaire. Tu as fait un frais d’acte en main pour rien parce que la banque elle va voir frais de notaire et elle va refuser.

Elle va se dire si, si, les frais de notaire il y en a, regardez, ils sont indiqués là. C’est le vendeur qui les paye, oui mais ça apparaît, ils vont vouloir que tu les mettes en apport. Enfin tout du moins que tu apportes une somme à peu près équivalente aux frais de notaire sur l’achat.

Le premier inconvénient du frais d’acte en main

Souvent ce n’est pas bien rédigé, mais c’est un inconvénient sans en être un. Si tu as un notaire qui sait le faire ou si tu tiens suffisamment ta place pour ne pas que les choses se passent de cette manière. Il n’y a de souci particulier.

Par contre, tu as un second inconvénient du frais d’acte en main

Ce n’est pas grave en soi, mais cet inconvénient il va surtout être problématique si tu signes un frais d’acte en main qui est mal rédigé. Si tu signes ce frais d’acte en main et qu’apparaissent les frais de notaire. Tu vas perdre un petit peu cet avantage et la banque risque de te demander quand même les frais tu vas bien négocier. Mais ça ne sera pas grâce aux frais d’acte en main que tu auras bien négocié. Mais juste parce que tu auras bien monté ton dossier.

Si tu avais été dans la première configuration, signer un compromis classique, tu aurais quand même eu un 110 %. C’est le fait que tu ne vas pas pouvoir passer les frais de notaire en charges dans le cadre du LMNP ou dans le cadre d’une SCI. Indirectement, tu vas les avoir payés, mais tu ne vas pas pouvoir les passer en charges.

Je m’explique, c’est très simple.

Un des avantages pour créer du déficit de la charge. Je vais rentrer deux ou trois notions un petit peu techniques de fiscalité. Tu as la possibilité de déduire tout ce qui est frais d’acquisition et de les mettre en amortissement. Tu as la possibilité de les déduire au début de ton activité de loueur. Ou encore, tu as la possibilité de les mettre directement en charge dans le cadre de ton activité, que ce soit LMNP ou autre. Ça, c’est un avantage et ça crée un gros déficit dès la première année. Et ça te permet de ne pas payer d’impôt pendant pas mal d’années.

Lisez aussi :  SCI à l'IS : Pourquoi et Quand s'en servir ?

Là, on ne va pas pouvoir faire la même chose.

Avec un frais d’acte en main, comme les frais de notaire ne ressortent pas. On ne peut pas avoir l’avantage de ne pas payer les frais de notaire et de pouvoir les déduire. Ça paraît logique.

On va passer 100 % du coût d’acquisition en amortissement.

Ce n’est pas très grave, l’un dans l’autre entre maintenant et dans 30 ans. On aura de toute façon déduit le montant. Petit pour les plus puristes, ils vont me parler de la part terrain qu’on retrouve dans la part amortissement. En tout cas, on va passer en amortissement. On va créer moins de déficit au départ. Si tu as des travaux, etc… Tu risques d’être complètement exonéré pendant quelques années. Mais si tu n’as pas de travaux et qu’en plus tu as acheté frais d’acte en main, tu risques de payer les impôts dès la première année. Si en plus tu fais une location courte durée très rentable, le frais d’acte en main va un petit peu annihiler ce côté pas d’impôt.

Moi, je préfère quelqu’un qui arrive à passer son dossier et qui va pouvoir emprunter. Mais qui va payer un tout petit peu d’impôt. Au moins, il est passé à l’action et il a pu mettre en route un premier bien. Il fera les choses différemment sur un deuxième puis sur un troisième, ce n’est pas grave. Mais en tout cas, c’est important de le savoir.

Si tu n’as pas l’avantage du frais d’acte en main et qu’en plus tu ne peux pas déduire ces charges la première année, c’est vraiment dommage.

Il y a un dernier inconvénient dont on ne parle jamais sur le frais d’acte en main, tu payes tes frais de notaire légèrement plus cher. Les frais de notaire sont toujours calculés sur le prix de vente du bien. Si tu achètes un appartement 100.000, les frais de notaire vont être calculés sur une base de 100.000. Mais si tu décides que le frais d’acte en main est à 110.000, les frais de notaire vont être basés sur ce prix de 110.000, ça va avoir comme effet de payer 500 ou 1.000 euros de plus de frais de notaire si ça te permet de passer à l’action, etc., ce n’est pas très grave en soi, mais c’est important de le savoir parce que c’est quelque chose dont on ne parle jamais, on ne voit toujours que les avantages. Je trouvais que c’était important aussi de parler des quelques inconvénients.

Le frais d’acte en main, c’est une bonne stratégie pour pouvoir se lancer.

On a énormément de membres qui vont utiliser le frais d’acte en main sur un tout un tas de transactions, ça se passe très bien si on a les bons notaires, les bonnes personnes. J’attire juste ton attention tu sois quelqu’un d’avisé, mais que si tu souhaites faire ça, il faut que tu saches réellement un petit peu à quoi t’attendre.

J’espère que cette vidéo te permettra d’y voir clair sur le fait d’acheter frais d’acte en main.

Tu sauras mieux comment bien t’y préparer. Tu en retires le fait de ne jamais le faire faire par une agence. Il faut vraiment le faire faire par un notaire et en parler en amont au notaire de façon à ce qu’il puisse rédiger au cas où il n’en fasse pas très souvent, mais au moins tu es au fait de cette méthodologie et de cette manière de rédiger des compromis.

Si tu souhaites aller plus loin sur l’investissement locatif, sur le fait de gagner de l’argent grâce à l’immobilier, dans l’écran de fin je vais te mettre un lien spécial vers une webconférence qu’on organise très prochainement. Il y a plusieurs sessions qui sont prévues. C’est très simple, tu as juste besoin de cliquer dans l’écran de fin, de choisir un créneau horaire où tu pourras être présent, de t’inscrire et on sera présents pour répondre à toutes tes questions, et surtout tu découvriras plus de deux heures et demie de contenu, un petit peu comme cette vidéo mais en beaucoup plus détaillé évidemment puisqu’on peut prendre beaucoup plus le temps quand on est entre nous que quand on est sur YouTube.
Je te remercie d’avoir suivi cette vidéo jusqu’à la fin et je te dis à très bientôt pour de nouvelles vidéos. Tchao.



Abonne toi en cliquant sur le bouton ci-dessous et ne manques aucune de mes vidéos :

S'ABONNER
shadow-ornament

Souhaites-tu connaître les bases pour investir sans prendre de risque ?

Rien de plus simple, je t'offre le guide de l'investissement !

Télécharger le guide

Commenter :

Ton adresse mail ne sera pas publier.