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10 choses essentielles à savoir avant de se lancer dans l’investissement immobilier

L’investissement immobilier pour tous.

Aujourd’hui, on voit des choses essentielles à savoir quand on veut se lancer dans l’investissement locatif. On démarre tout de suite avec la première chose : c’est que l’investissement immobilier n’est pas réservé qu’aux riches. Aujourd’hui, en France il est possible d’acheter sans même mettre d’apport. Attention, ne pas mettre d’apport ne veut pas dire ne pas avoir d’argent.

Évidemment, il n’y a pas besoin d’énormément, mais ce que je te conseille, même si avec zéro, il y a des techniques pour que la banque te dise oui, te permette d’acheter même si à zéro de côté, même si tu es à peu de choses près un panier percé. Ce que je te conseille, c’est d’abord un minimum d’épargne qui soit entre 5 % minimum du montant du projet que tu vas réaliser. C’est souvent le meilleur moyen, s’il y a des petites choses que tu n’as pas forcément prévues, tu es débutant et les petites erreurs peuvent arriver, si tu as au moins 5 à 10% du montant du premier projet de côté, ça te permettra de sécuriser.

Pareil, dans l’avenir, quand tu commences à avoir plus de biens, toujours monter cette épargne en cohérence parce que les erreurs peuvent arriver à n’importe quel moment. On voit tout de suite la deuxième chose.

Pas besoin d’avoir beaucoup pour pouvoir gagner beaucoup.

La deuxième chose importante à savoir avant de se lancer dans l’immobilier: il n’y a pas besoin de posséder 50 appartements pour pouvoir être rentier en immobilier ou générer des revenus conséquents en immobilier. Ce qu’il faut simplement, c’est être créatif aujourd’hui. La plupart des gens quand ils débutent, ils voient l’investissement immobilier comme un Pinel ou un studio pour étudiants, d’ailleurs Pinel, on va en parler, c’est l’une des choses aussi.

Ils se disent : « Si j’aurai 150 euros dans ma poche, c’est bien.  » Ce n’est pas le bon raisonnement. Si tu prends ce même appartement, que tu négocies un petit peu plus au niveau du prix, que tu adaptes comme il faut ton crédit, on va en parler aussi du crédit, tu l’exploites aussi de la bonne manière, cet appartement peut être exploité en colocation, en location courte durée, en meublé, et que tu trouves des solutions pour pouvoir vendre plus cher, tu peux gagner de l’argent sur chaque bien.

Et même si, par exemple, tu pars sur de la location courte durée, tu peux avoir 400-500 euros de cash-flow net dans tes poches chaque mois. Si aujourd’hui, tu as peut-être 1.500-2.000 euros de salaire et que tu souhaites doubler ton salaire, il suffit de trois ou quatre appartements. Ça peut paraître dingue, ça peut paraître beaucoup 3 ou 4 appartements si tu débutes, mais tu te rends compte qu’à raison d’un appartement par an, ces trois ou quatre ans ne sont pas un truc complètement fou. Et se faire financer un appartement par an, c’est pareil, ce n’est pas déconnant, mais je ne vais pas aller dans le détail de tout ça plus loin dans cette vidéo.

Bien dimensionner son projet.

La troisième chose, c’est de bien dimensionner son projet par rapport à ce qu’on a envie, par rapport à nos peurs et aussi par rapport à réellement ce qu’on se sent capable de faire et ce qu’on est capable de faire. Il y a beaucoup de gens qui découvrent l’immobilier et qui disent : « Oh là là, aujourd’hui j’ai 35-40 ans, ça fait 20 ans que j’aurais pu investir dans l’immo et aujourd’hui je n’ai toujours pas investi. Il y a des gens autour de moi qui ont déjà 10-15-20-25 biens. »

Quand tu découvres tout ce monde, tu te rends compte qu’il y a des gens qui ont énormément d’immobiliers et tu te dis : « Il faut que je rattrape le temps perdu. » C’est une erreur énorme, ne rattrapez jamais le temps perdu. Même si tu découvres l’investissement immobilier à 50 ans, si pendant dix ans tu achètes un bien par an, ça fait 10 biens.

Tu achètes des biens à 100.000 euros, ça fait 1 million d’euros. Tu auras déjà beaucoup plus d’immobiliers que la plupart des personnes qui sont aujourd’hui en France ou même sur cette planète. Donc la troisième chose, tu fais très attention à dimensionner tes projets de manière cohérente et à ne pas courir plus vite. J’ai un ami qui dit souvent que l’investissement immobilier n’est pas un sprint, c’est un marathon. Il a tout à fait raison.

Ne pas fuir la fiscalité.

La quatrième chose, c’est de ne surtout pas ignorer la fiscalité. La plupart des personnes voient des vidéos et se disent : « Ça a l’air facile. » Ce n’est pas facile d’investir dans l’immobilier. Il faut se former en amont et effectivement se former sur la partie fiscale, c’est essentiel. Il n’y a pas besoin d’être expert-comptable pour investir en immobilier, mais il y a des bases, des choses importantes. D’ailleurs, je te remets un lien vers une vidéo, qu’on a sortie il y a peu de temps, qui parlait de fiscalité pour t’apprendre ces bases. Si ça t’intéresse, clique sur le petit « i » comme info. C’est hyper important de comprendre les bases de façon à ne pas investir de la mauvaise manière, parce que prendre un virage fiscal, c’est souvent assez difficile.

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Éviter l’investissement Pinel.

La cinquième chose, on est toujours sur la fiscalité, on va parler de Pinel, c’est-à-dire des investissements. Si aujourd’hui tu vois cette vidéo, plus tard elle est complètement toujours d’actualité, c’est juste que, Pinel , ce n’est peut-être plus comme ça que s’appelle le dispositif. Tout ce qui est dispositif de défiscalisation, il faut l’éviter parce que très souvent tu payes les marges de beaucoup de gens autour de ça, des gens qui te vendent cette défiscalisation, des promoteurs etc. Ils te vendent ça très cher sous prétexte que c’est du neuf, mais en réalité le neuf devient vieux et quand tous les appartements dans l’ensemble sont à vendre au même moment et qu’en plus à des loyers plafonnés et que tu te retrouves avec de l’argent à mettre chaque mois, ce n’est pas comme ça qu’on se crée des revenus. Je n’ai jamais vu personne devenir indépendant financièrement avec Pinel.

Bien se former dans l’investissement.

La sixième chose qu’il faut avoir en tête, c’est prendre le temps de se former. Quand je parle de se former, ça peut-être: acheter les formations, lire des bouquins, faire plein de choses, mais surtout se former à ton secteur. Quel est le prix au mètre carré? Combien on achète? Qui sont les bons agents immo dans ton secteur? Où est-ce qu’on trouve les biens. Où sont les points d’attraction si tu souhaites faire de la courte durée? Prendre tout ça en ligne de compte, prendre toutes les data qui sont autour et prendre le temps. Même si tu mets deux à trois mois à faire ton premier investissement parce que tu as découvert, tu es fonceur, tu as envie de le faire maintenant, ne te jettes pas sur le premier truc qui se pointe et choisis bien comme il faut ton emplacement, ton montant et achète au bon prix.

Ne pas attendre de tout savoir sur l’investissement immobilier.

La septième chose essentielle à avoir en tête, c’est l’inverse : ne passe pas non plus trop de temps, le curseur est à ajuster entre la sixième et la septième chose qu’on vient de citer, ne passe pas non plus trop de temps à étudier. On voit déjà des fois des gens qui sont des fous de la technique. Si tu prends les gens les plus riches au monde aujourd’hui, j’ai lu ça il n’y a pas longtemps dans un livre de Tony Robbins que j’adore : « Pouvoir illimité », il en parle : c’est l’un des pouvoirs qu’ont les gens qui réussissent énormément, ce ne sont pas des gens qui sont des fous de la technique, qui maîtrisent un sujet jusqu’à z, mais ils en maîtrisent toujours la partie qui leur suffit pour pouvoir avancer. Aujourd’hui, j’ai de l’éclairage autour de moi, je ne sais pas comment l’électricité est faite pour arriver jusqu’ici, j’ai compris qu’il y a une centrale nucléaire à un endroit et que quand j’appuie sur le bouton, il y a de l’électricité.

Comment ça marche en détail? Je n’en sais rien, mais ça ne m’empêche pas d’appuyer sur le bouton tous les jours et d’allumer la lumière. C’est pareil pour l’investissement locatif, il faut que tu aies compris les mécanismes, il faut que tu aies compris la manière de faire, mais il y a un moment où il faut passer à l’action. On voit beaucoup trop de gens qui sont trop hésitants trop longtemps et qui passent des fois 2-3-4 ans avant de se lancer pour leur premier bien. On a énormément de gens qui rejoignent nos programmes, ça fait deux ans qu’ils attendent, deux ans qu’ils s’intéressent à l’immo et ils ne sont jamais passés à l’action.

Par contre, ils nous rejoignent et ils passent à l’action. C’est dommage, ils auraient pu passer à l’action beaucoup plus tôt parce qu’on se rend compte que même en termes de formation, c’est plus l’accompagnement dont ils ont besoin plutôt que la partie formation, parce qu’ils sont déjà très formés. Il faut à la fois régler bien ton curseur entre j’apprends suffisamment, mais je passe à l’action suffisamment tôt.

Les agents immobiliers ne sont pas expert dans l’investissement.

La huitième chose est de ne jamais écouter les agents immobiliers. Bien souvent, les agents immobiliers ont des conseils à te donner sur la fiscalité, sur les banques, sur plein de choses. Non, un agent immobilier, son métier c’est de mettre d’accord un acheteur et un vendeur. Ça n’est pas un spécialiste de l’investissement locatif. Il faut comprendre qu’un agent immobilier pour la plupart, 80 à 90 % de son chiffre d’affaires, de l’argent qu’il gagne, il le fait avec des résidences principales. Ce n’est pas quelqu’un qui est potentiellement un investisseur immobilier. Surtout, les agents immobiliers, tu peux les écouter puisque c’est important d’être à l’écoute de tout le monde, mais ne prends pas pour argent comptant tout ce qu’ils ont à te dire.

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Ne sois pas trop pressé à acheter.

La neuvième chose, c’est essentiel, si tu dois acheter une résidence principale, s’il te plaît n’achète pas au coup de cœur. C’est vraiment important de ne surtout pas acheter au coup de cœur, c’est une erreur qu’on voit énormément. Des gens qui sont avec un véritable boulet au pied avec leur résidence principale parce qu’ils ne l’ont pas achetée au bon prix, du coup ils ne veulent pas leur revendre non plus parce qu’ils voient qu’ils vont perdre énormément par rapport aux prix qu’ils l’ont achetée. Mais à un moment, il faut se couper un pied, il faut enlever ce boulet, il faut faire quelque chose. Donc, si tu dois acheter une résidence principale, fais exactement la même chose que tout ce que j’ai expliqué dans cette vidéo.

C’est aussi valable pour une résidence principale que pour un achat locatif: de faire attention aux prix du marché, de faire attention à tout, c’est vraiment important. Une fois que tu aies étudié ça, il y a même des choses excellentes à faire sur les résidences principales, comme un petit peu d’achat/revente, même s’ils interdisent d’acheter dans le but de revendre. Mais au moment où tu revendras, tu feras une belle plus-value et tu seras content. J’ai déjà changé sept fois dans ma vie de résidences principales, à chaque fois j’ai fait des plus-values et je peux te dire que j’étais vraiment hyper content d’encaisser ces plus- values nettes d’impôts.

Bien gérer la partie bancaire.

On arrive au dixième point, je pense que c’est le point le plus important à avoir en tête, c’est de ne pas négliger la partie bancaire. Il faut vraiment que, ta partie bancaire, tu la gères comme il faut. Tu gères en bon père de famille ton compte, que tu n’aies pas des commissions d’intervention ou des choses comme ça au moins sur les trois derniers relevés de compte.

Il faut également que tu mettes de l’argent de côté régulièrement. Si aujourd’hui tu as envie d’investir en immo pour faire de l’argent et que tu n’es pas un très bon gestionnaire, commence par travailler sur cette partie-là pendant quelque temps, prends le temps de gérer un peu mieux tes comptes et ensuite va voir le banquier, tu verras que tu auras beaucoup plus facilement du 110 %. On a des fois des gens qui nous disent : « Je ne comprends pas le 110%, mon banquier et m’a dit que ce n’est pas possible. »

C’est un petit peu comme si demain tu as besoin de draguer dans la rue, tu vas voir une nana, tu vas lui dire : « Salut, est-ce que tu peux me donner ton numéro? » Bien souvent, on ne va pas te dire en frontal « non », on va trouver une petite esquive pour pouvoir t’esquiver. Elle avait déjà un copain ou elle avait ci ou ça. Mais en réalité, on a fait un petit tour de passe-passe pour ne pas te vexer en direct. Un banquier est un humain et quelque part quand il dit : « On ne fait pas de 110%. » ou bien « On ne fait pas de 25 ans.  » etc., c’est simplement une chose pour te dire : « Dans ta situation que tu as aujourd’hui, je n’ai pas envie de te prêter de cette manière-là. Je veux bien éventuellement te prêter, mais il va falloir que tu fasses des compromis.  »

Donc plus tu auras bien présenté en amont ton dossier, plus tu auras su paraître pour un professionnel de l’investissement et plus tes comptes seront bien assainis et ça aura une photo sympathique quand on fait la photo de l’ensemble, la photo sera dans les critères du banquier, et plus il sera facile d’investir.

N’hésites pas à réagir.

J’espère cette vidéo te permettra de plus en savoir pour pouvoir débuter l’immo, pour pouvoir peut-être grossir et acheter plus de biens en immobilier. N’hésite pas à mettre dans les commentaires quelles sont les choses que tu as retenues parmi ces 10 choses que j’ai aujourd’hui citées.

Et pour te remercier d’avoir suivi cette vidéo jusqu’à la fin, je te mets dans l’écran de fin un bonus spécial, c’est les prochaines sessions de formation que l’on organise en ligne. Tu as plusieurs créneaux disponibles et on est là pour pouvoir répondre à toutes tes questions. Il ne me reste plus qu’à te dire à très bientôt pour une nouvelle vidéo. Ciao.



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